草津市で仲介に出している家がなかなか売れない……

「不動産会社に売却を依頼したが、数か月経っても売れない」

「問い合わせはあるのに内覧まで進まない」

「内覧は何件か入ったが、購入申込みがない」

「値下げを続けるべきか、買取へ切り替えるべきか分からない」

草津市で戸建てを仲介に出している方の中には、このような悩みを抱えている方もいるでしょう。

結論からお伝えすると、仲介で売れないからといって、すぐに大幅な値下げをする必要はありません。

最初に確認したいのは、

売出価格
物件ページの閲覧
問い合わせ数
内覧数
購入申込み
内覧後の反応

です。

つまり、「どの段階で購入希望者が離れているのか」を確認します。

そのうえで、

仲介を継続する
価格・広告方法を見直す
物件条件を改善する
直接買取へ切り替える

という選択肢を比較します。

日本住販では、草津市を正式対応エリアとして戸建ての直接買取に対応しています。

仲介と直接買取の基本的な違いについては、草津市の戸建て買取ガイドも参考にしてください。

 

「売れない家」はどこで止まっているか確認する

一口に、「家が売れない」といっても、原因は同じではありません。

売却活動を、

物件を見てもらう
↓
問い合わせ
↓
内覧
↓
購入申込み
↓
契約

という流れで分けると、原因を確認しやすくなります。

 

物件自体をあまり見られていない

不動産ポータルサイト等で、

表示回数が少ない
詳細ページを見てもらえない

場合です。

この場合は、

掲載媒体
写真
タイトル
物件紹介文
公開情報

などに改善余地がある可能性があります。

 

見られているのに問い合わせがない

物件ページへのアクセスはあるものの、問い合わせにつながっていない場合です。

このケースでは、

売出価格
築年数
立地
建物状態
土地条件

などが、ほかの売出物件と比較された段階で購入候補から外れている可能性があります。

 

問い合わせはあるが内覧されない

物件について問い合わせたあと、詳細条件を確認して内覧を見送られている状態です。

考えられるのは、

道路条件
建物状態
築年数
周辺環境
価格

などです。

 

内覧はあるが購入申込みがない

実際に室内まで見てもらえているのに申込みにつながらない場合は、

価格
室内状態
残置物
雨漏り等の不具合
購入後のリフォーム費

などが原因になっている可能性があります。

大切なのは、「売れないから値下げ」ではなく、どこで止まっているかを確認することです。

 

草津市で家が売れない7つの主な原因

1．売出価格が相場とかけ離れている

売主としては、「できるだけ高く売りたい」と考えるのは当然です。

しかし、市場価格より売出価格が高い状態が続けば、購入希望者の比較候補から外れる可能性があります。

一方で、問い合わせや内覧があるのであれば、価格だけが問題とは限りません。

そのため、反響データを確認せず値下げを繰り返すのは避けた方がよいでしょう。

 

2．写真・広告内容で魅力が伝わっていない

現在の不動産売却では、購入希望者が最初に見るのは物件写真や掲載情報であることが多くなっています。

たとえば、

室内写真が暗い
外観写真が少ない
間取りが分かりにくい
物件のメリットが掲載されていない

といった場合です。

物件そのものに問題がなくても、広告段階で選ばれていない可能性があります。

 

3．築年数が古い

築30年・40年以上の住宅では、購入後にどの程度修繕が必要なのかを心配される場合があります。

特に、

屋根
外壁
水回り
給湯器
配管

などの交換費用を見込まれると、購入判断が慎重になることがあります。

ただし、築古だから売却できないわけではありません。

土地・道路・建物状態・活用方法などを含めて判断します。

詳しくは草津市で築古住宅を現状のまま売却する方法をご覧ください。

 

4．家具や荷物が大量に残っている

相続した実家や空き家では、

タンス
ベッド
家電
衣類
食器

などが残っているケースがあります。

家具が多い状態で一般購入者が内覧すると、

部屋の広さが分かりにくい
床・壁を確認しにくい
片付け費用が気になる

といった理由から、購入判断へ影響する場合があります。

一方、日本住販では残置物がある戸建ても直接買取の相談が可能です。

残置物については草津市で家具や荷物が残った戸建てを売却する方法も参考にしてください。

 

5．建物に不具合がある

雨漏り
シロアリ
設備故障
外壁劣化

などがある場合です。

一般購入者の場合、購入後にどれくらいの修繕費が必要なのか

が分からず、購入を見送ることがあります。

ただし、売主がすべて修理してから売らなければならないとは限りません。

修理費を支払う前に、現状で査定を受ける方法もあります。

 

6．道路・土地条件に不安がある

戸建てでは、

前面道路が狭い
接道条件が複雑
旗竿地
高低差がある
私道

といった土地条件も購入判断へ影響します。

特に将来の建て替えを考えている購入者は、道路・建築条件を慎重に確認します。

このような場合も、「条件が悪いから売れない」と決めつけるのではなく、不動産会社へ土地の利用可能性を確認してもらいましょう。

 

7．売却方法と物件の特徴が合っていない

最後に確認したいのが、そもそも仲介という売却方法が現在の目的に合っているのかです。

たとえば、

築古
空き家
残置物あり
不具合あり
売却期限あり

という物件を、一般購入者が現れるまで何か月も待つという売り方が適しているとは限りません。

価格を最優先するなら仲介。

一方、売却時期・手間・確実性を優先する場合には直接買取も比較するとよいでしょう。

3か月売れなければ買取へ切り替えるべき？

よく、「3か月売れなかったら買取に変えた方がいいですか？」と聞かれます。

答えは、3か月だけを基準に一律で切り替える必要はありません。

ただし、3か月は販売状況を見直す一つの節目になります。

国土交通省の標準媒介契約約款では、

専任媒介契約
専属専任媒介契約

の有効期間は、3か月を超えない範囲で定めることになっています。

詳しくは国土交通省「標準媒介契約約款」をご確認ください。

つまり、媒介契約更新のタイミングで、

この3か月で何件見られたのか
問い合わせは何件あったのか
何件内覧されたのか
なぜ成約しなかったのか
次の3か月で何を変えるのか

を確認しましょう。

「そのまま自動更新する」のではなく、売却戦略を見直すタイミングにすることが重要です。

 

専任媒介なら不動産会社からの報告内容も確認する

国土交通省の標準媒介契約約款では、業務処理状況について、

専任媒介契約：2週間に1回以上

専属専任媒介契約：1週間に1回以上

の報告を行うこととされています。

報告を、「今週も問い合わせはありませんでした」だけで終わらせないようにしましょう。

確認したいのは、

ポータルサイトの反響
他社からの問い合わせ
内覧者の感想
価格への反応
競合物件との比較

などです。

売れない原因を数字で確認できれば、次の対策を決めやすくなります。

 

仲介をそのまま続けてもよいケース

仲介で売れていないからといって、必ず買取へ切り替える必要はありません。

問い合わせが増えている

販売開始後、徐々に問い合わせが増えている場合です。

購入検討者が現れ始めているのであれば、少し継続する価値があります。

内覧後の反応がよい

たとえば、「価格がもう少し下がれば検討したい」「家族と相談したい」など、購入意欲のある反応が複数出ている場合です。

売却を急いでいない

半年、1年かかってもよいなど、売却期限がない場合です。

価格を最優先したい

直接買取では、不動産会社が購入後の修繕・再販売等の費用を考慮して査定するため、仲介より価格が低くなる場合があります。

時間より価格を優先するなら、仲介を継続する選択肢があります。

 

買取への切り替えを検討したい7つのサイン

1．問い合わせがほとんどない

販売期間がある程度経過しているのに問い合わせが少ない場合です。

価格
広告方法
物件条件

を一度見直しましょう。

2．何度も値下げしている

売れないたびに、

100万円値下げ
さらに100万円値下げ

と続けている場合です。

値下げ後の仲介想定価格と、現状での直接買取価格を比較してみる価値があります。

3．内覧はあるのに申込みがない

購入希望者からは一定の関心を持たれているものの、最終判断で選ばれていない状態です。

内覧後に、

価格
築年数
修繕費
道路
室内状態

のどこがネックになっているか確認しましょう。

4．空き家の管理費用が続いている

売れるまでの間も、

固定資産税
火災保険
草刈り
清掃
庭木剪定
修繕

などの負担は続きます。

草津市では、遠方居住等で管理が難しい所有者向けに空き家管理事業者登録制度を設けています。

詳しくは草津市「空き家管理事業者の紹介・登録について」をご確認ください。

管理費用を払い続けるのであれば、早期売却によって管理そのものを終わらせるという考え方もあります。

5．売却期限がある

相続整理
住み替え
施設入居
資産整理

などで期限が決まっている場合です。

期限が近づくほど、価格交渉でも不利になりやすくなるため、早い段階で買取価格も確認しておくとよいでしょう。

6．築古・残置物・不具合が重なっている

築40年
家具大量
雨漏りあり

というように複数の条件が重なっている場合は、一般購入者向けの販売に時間がかかることがあります。

直接買取なら、これらを含めて査定できます。

7．「次の3か月も同じ販売方法」になっている

媒介契約更新時に、

価格も同じ
写真も同じ
広告も同じ
売却戦略も同じ

という状態なら、なぜ次の3か月では売れると考えるのかを確認しましょう。

明確な改善策がない場合には、直接買取も含めて売却方法そのものを見直すタイミングです。

 

値下げ前に買取査定を取るという考え方

たとえば、

現在の売出価格 2,500万円

次回値下げ予定 2,300万円

直接買取査定 2,100万円

だったとします。

数字だけ見ると、「2,300万円の仲介の方が高い」ように見えます。

しかし、実際には、

仲介手数料
残置物処分
修繕
空き家管理
固定資産税等
売却までの期間

も考える必要があります。

さらに2,300万円へ値下げしても、その価格で成約できる保証はありません。

そのため、「仲介の売出価格」と「買取価格」を比較するのではなく、仲介で実際に売れそうな価格・手取り・期間と比較することが重要です。

 

仲介と直接買取を比較

比較項目	仲介	直接買取
買主	一般購入者等	不動産会社
買主探し	必要	不要
広告	必要	原則不要
一般向け内覧	あり	原則不要
売却時期	買主次第	比較的決めやすい
価格	高値の可能性	仲介より低い場合あり
築古	購入者判断へ影響	現状査定可能
残置物	片付けが必要な場合あり	現状相談可能
向いている人	価格優先	早さ・手間優先

 

直接買取について詳しくは日本住販の不動産買取サービスをご覧ください。

 

草津市空き家情報バンクも選択肢になる

売却中の住宅が空き家で、時間をかけて利用希望者を探したい場合には、草津市の空き家情報バンクもあります。

草津市空き家情報バンクは、空き家を売りたい・貸したい所有者と、買いたい・借りたい利用希望者をつなぐ制度です。

ただし、草津市が家を直接買い取る制度ではありません。

売買・賃貸の交渉や契約は宅建業者の仲介で進みます。

詳しくは草津市「空き家情報バンクの仕組み」をご確認ください。

売却を急いでいない場合は選択肢になりますが、売却期限がある場合は直接買取との期間差も比較しましょう。

買取へ切り替える前に確認したい5つの数字

1．販売期間

何か月販売しているか。

2．問い合わせ数

購入検討者がどの程度いるか。

3．内覧件数

実際の購入検討まで進んでいるか。

4．購入申込み数

成約直前まで進んだ人がいるか。

5．今後必要な値下げ幅

現在の価格で売れない場合、いくらまで下げる可能性があるか。

この5つを整理すると、仲介を続ける価値があるのかが判断しやすくなります。

 

「査定価格が高かった会社」へ依頼したのに売れない場合

仲介会社を選ぶ際、

A社 2,000万円
B社 2,200万円
C社 2,500万円

という査定結果だった場合、

一番高いC社を選びたくなるかもしれません。

しかし、仲介査定額は、その価格で必ず売却できる金額ではありません。

重要なのは、なぜその査定額なのかという根拠です。

査定時には、

周辺成約事例
現在の売出物件
築年数
土地条件
建物状態

などを確認しましょう。

 

仲介会社を変える前に確認すること

売れない場合、「別の不動産会社に変えた方がよいのでは？」と考えることもあります。

会社変更を検討する前に、

広告は十分だったか
REINSへ適切に登録されているか
問い合わせに対応できていたか
内覧後のフィードバックがあるか
価格見直しの根拠が明確か

を確認しましょう。

専任・専属専任媒介では、指定流通機構への登録や定期的な業務報告が標準媒介契約約款で定められています。

単に会社を変えるのではなく、今まで売れなかった原因を特定してから次の方法を選ぶことが重要です。

 

草津市で仲介から買取へ切り替える流れ

STEP1．これまでの販売実績を確認

販売期間
問い合わせ
内覧
購入申込み

を整理します。

STEP2．売れない原因を確認

価格なのか、

築年数
建物状態
道路
残置物

なのかを整理します。

STEP3．仲介継続時の価格と期間を確認

「もう3か月販売するなら、いくらで、どう売るのか」を確認します。

STEP4．直接買取査定を取る

現状のまま買い取った場合の価格・条件を確認します。

STEP5．価格・期間・手間を比較

仲介と買取を売却価格だけでなく、

手取り
期間
管理費
修繕
残置物

まで含めて比較します。

STEP6．売却方法を決定

仲介を継続するのか、直接買取へ切り替えるのかを判断します。

 

日本住販では仲介で売れなかった戸建ても相談できます

日本住販は1986年創業・不動産買取実績888件。

滋賀県では、

大津市
草津市
守山市

を正式対応エリアとして不動産買取を行っています。

草津市の戸建てについて、

築古
空き家
相続
残置物あり
雨漏り等の不具合
仲介で販売しているが売れない

といった状態からご相談いただけます。

現地調査を行った場合、最短で現地調査当日に査定結果をご案内可能です。

必要書類・条件等が整えば、最短7日での決済にも対応しています。

買取・売却実績については日本住販の買取・売却実績もご覧ください。

 

よくある質問

Q1．3か月売れなければ必ず買取へ変えるべきですか？

いいえ。3か月だけで判断する必要はありません。ただし、専任・専属専任媒介の契約期間は3か月以内とされているため、更新時は反響や販売戦略を見直す一つのタイミングです。

Q2．問い合わせが全くありません。

価格だけではなく、広告、写真、物件条件なども確認してください。まず物件が見られているかを確認することが重要です。

Q3．内覧はあるのに売れません。

価格、建物状態、残置物、道路条件など、内覧後に購入を見送られている原因を不動産会社へ確認しましょう。

Q4．値下げしてから買取査定を取るべきですか？

先に買取査定を取っても構いません。値下げ前に現在の買取価格を把握しておくと比較しやすくなります。

Q5．他社で仲介中でも相談できますか？

相談自体は可能です。ただし、現在の媒介契約の内容を確認したうえで売却手続きを進める必要があります。

Q6．築40年以上でも買取できますか？

査定可能です。築年数だけではなく、土地、道路、建物状態、活用可能性などを確認します。

Q7．家具が残っています。

日本住販では残置物がある戸建ても相談可能です。

Q8．空き家のまま販売を続ける場合、管理は必要ですか？

必要です。草津市では空き家管理事業者登録制度もあります。売却まで長期化する場合は管理費用も含めて比較してください。

 

まとめ｜「売れない家」ではなく「今の条件・売り方で売れていない」と考える

草津市で戸建てがなかなか売れない場合、「家に価値がない」と考える必要はありません。

まず、

物件を見られているか
問い合わせがあるか
内覧されているか
購入申込みまで進んでいるかを確認します。

そのうえで、

価格を見直す
広告方法を変える
仲介を継続する
直接買取へ切り替える

という選択肢を比較します。

特に、

数か月販売しても反響が少ない
値下げを繰り返している
空き家管理費が続いている
築古・残置物・不具合がある
売却期限がある

場合は、値下げを続ける前に直接買取査定を取っておくと判断しやすくなります。

日本住販では、草津市の戸建てについて、仲介で売れなかった物件でも直接買取の査定相談が可能です。

「あと3か月仲介を続けるべきか」「今の段階で買取へ変えるべきか」迷っている場合には、現在の販売状況と買取条件を比較したうえで判断してください。

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