草津市の古家付き土地は解体せず売れる？そのまま買取するメリットと注意点
草津市の古い家は解体しないと売れない？
「築40年以上の家なので、解体して更地にしないと売れない？」
「解体費用を払ってから売るべき？」
「建物が古くても、そのまま不動産会社に買い取ってもらえる？」
草津市で築年数の経った戸建てや空き家を所有している方の中には、「古い家＝解体してから売却」と考えている方もいるでしょう。
結論からお伝えすると、古家が残っている状態でも、売却・買取できる可能性があります。
必ずしも売主が先に解体する必要はありません。
むしろ、
解体費用
解体後の固定資産税
建物を利用できる可能性
古家付きでの買取価格
を確認せずに解体してしまうと、結果的に余計な費用を負担する可能性があります。
そのためおすすめなのは、
古家付きのまま査定
↓
解体費用を確認
↓
更地にした場合と比較
↓
必要なら解体
という順番です。
日本住販では、草津市を正式対応エリアとして、築古戸建て・空き家・古家付き土地について現在の状態から買取査定を行っています。
詳しくは日本住販の不動産買取サービスをご確認ください。
「古家付き土地」とは？
古家付き土地とは一般的に、古い建物が残った状態の土地を指して使われる表現です。
法律上、「築〇年以上なら古家」という一律の定義があるわけではありません。
不動産売却では、
建物として利用できるのか
リフォームすれば利用できるのか
建物を解体する前提なのか
によって販売方法が変わります。
そのため、
築40年だから古家付き土地
築30年だから中古戸建て
と機械的に分けることはできません。
古家が残っていても売却できる3つの理由
1．購入後に買主が解体できる
買主が、「建物は使わず、新築したい」と考えている場合、購入後に解体する方法があります。
つまり、売主が先に解体しなければ売却できないわけではありません。
2．リフォームして利用できる可能性がある
築年数が古くても、
構造
基礎
屋根
外壁
水回り
などの状態によっては、リフォームして再利用できる可能性があります。
売主が「価値がない」と思っていた建物でも、購入者や不動産会社側では活用方法を見つけられる場合があります。
3．不動産会社なら購入後の活用まで考えて査定できる
直接買取では、不動産会社自身が買主になります。
購入後に、
リフォーム
賃貸
再販売
解体して土地利用
などを検討できます。
そのため、現在の古家を残した状態を前提として査定することができます。
草津市で古家を先に解体しない方がよい5つの理由
1．解体費用を先に負担しなくてよい
住宅解体には費用がかかります。
費用は、
建物構造
床面積
前面道路
重機が入れるか
残置物
アスベスト等の有無
などによって異なります。
つまり、「木造住宅なら必ず〇万円」という一律の金額ではありません。
草津市では、土地の査定価格や解体費用、解体後の固定資産税などの概算を確認できる「すまいの終活ナビ」等を案内しています。
草津市も、これらのシミュレーション結果は概算の参考値であり、詳しくは専門機関へ確認するよう案内しています。
2．解体費用を売却価格で回収できるとは限らない
たとえば、解体費用が200万円かかったとしても、更地にすることで売却価格が200万円以上上がるとは限りません。
そのため、「解体すれば高く売れる」と決めつけるのは危険です。
比較すべきなのは、
古家付きの売却価格
解体費用
更地にした場合の想定価格
です。
3．住宅用地の固定資産税等の特例が外れる場合がある
住宅が建っている土地には、住宅用地に対する固定資産税・都市計画税の特例が適用される場合があります。
草津市では、小規模住宅用地について、固定資産税の課税標準額を評価額の6分の1、都市計画税を3分の1とする仕組みを案内しています。
しかし住宅を取り壊した場合、住宅用地としての要件を満たさなくなり、この特例が適用されなくなる可能性があります。
草津市も、住宅用家屋を取り壊すと土地の税額が上昇する場合があると明記しています。
そのため、売れる時期が決まっていない状態で先に解体する場合は、翌年度以降の税負担も確認しましょう。
4．建物を活用できる可能性を消してしまう
解体してしまえば、その建物を再利用することはできません。
購入者によっては、
全面リフォーム
部分改修
賃貸利用
などを検討する場合があります。
査定前に取り壊してしまうと、こうした選択肢はなくなります。
5．不動産会社側で解体できる場合がある
直接買取では、
古家付きで不動産会社が購入
↓
購入後に解体
という方法を取れる場合があります。
売主自身が、
解体業者を探す
見積もりを比較する
工事を管理する
解体費用を先払いする
必要を減らせる可能性があります。
家を解体すると固定資産税は必ず6倍になる？
ここは誤解が多いポイントです。
よく「家を壊すと固定資産税が6倍になる」と言われますが、必ず税額がそのまま6倍になるわけではありません。
住宅用地には課税標準を軽減する特例があり、小規模住宅用地では固定資産税の課税標準が評価額の6分の1になります。
住宅を解体すると、この住宅用地特例が適用されなくなる場合があります。
しかし実際の税額は、
土地評価額
負担調整措置
都市計画税
家屋分の固定資産税がなくなること
などによって変わります。
そのため、「必ず税額が6倍になる」と考えるのではなく、個別に確認する必要があります。
草津市では、解体後の固定資産税の概算を確認できるシミュレーターも案内しています。
固定資産税は1月1日の状態で判断される
草津市では、固定資産税・都市計画税について、毎年1月1日の現況を基準として課税しています。
そのため、年の途中で建物を取り壊しても、その年の固定資産税等は1月1日時点の所有者へ課税されます。
また、翌年1月1日時点で住宅が存在しない場合、原則として住宅用地の特例が適用されなくなる可能性があります。
解体時期を考える場合は、売却予定日と翌年度の税負担も含めて確認しましょう。
建物を解体した場合は手続きも必要
草津市では、家屋を取り壊した場合、「建物取壊申出書」の提出を案内しています。
ただし、登記されている建物について法務局で滅失登記を申請している場合は、基本的に市への申出書提出は不要とされています。
詳しくは、草津市「家屋を建てたり取り壊したときの手続き」をご確認ください。
古家付きのまま売るメリット
解体費用を用意しなくてよい
数百万円規模になる可能性がある解体費用を、売却前に準備する必要を減らせます。
売却活動を早く始められる
解体業者選定や工事完了を待つ必要がありません。
建物利用の可能性を残せる
購入者がリフォームして使う選択肢を残せます。
税負担が変わるタイミングを急がなくてよい
売却時期が決まる前に住宅用地特例が外れるリスクを避けやすくなります。
残置物も含めて相談できる場合がある
日本住販では残置物がある戸建ても相談可能です。
草津市の残置物あり物件については、草津市で家具・荷物が残った戸建てを売却する方法も参考にしてください。
一方で古家付きのまま売るデメリットもある
古家付き売却が必ず有利とは限りません。
一般購入者が建物状態を不安に感じる場合がある
雨漏り
シロアリ
耐震性
設備
などが分からないと、購入希望者が慎重になることがあります。
解体費用を価格交渉される可能性がある
購入者が建物を解体する予定の場合、「解体費用分を価格から下げてほしい」と交渉されることがあります。
更地の方が土地をイメージしやすい場合がある
建物があることで、
土地全体の広さ
日当たり
建築可能な範囲
を購入者がイメージしにくい場合があります。
そのため、古家付きと更地のどちらが有利かは物件ごとに異なります。
仲介と直接買取では古家の扱いも違う
仲介の場合
一般購入者を探します。
古家を、
そのまま利用したい人
リフォームしたい人
解体して新築したい人
など、幅広い購入者へ販売できます。
高値で売却できる可能性がある一方、購入希望者が現れるまで時間がかかる場合があります。
直接買取の場合
不動産会社自身が買主になります。
購入後の、
リフォーム
解体
再販売
などを前提に査定できるため、古家がある状態から売却しやすいという特徴があります。
草津市の仲介・買取の違いについては、草津市の戸建て買取ガイドも参考にしてください。
築古住宅として売るのか、古家付き土地として売るのか
ここも重要です。
築40年だからといって、必ず古家付き土地として売る必要はありません。
建物状態がよければ、中古戸建てとして販売できる可能性があります。
一方、
大規模修繕が必要
建物利用が難しい
土地需要の方が高い
場合には、古家付き土地として扱う方法もあります。
築古住宅について詳しくは、草津市で築古住宅を現状のまま売却する方法をご覧ください。
解体前に確認したい7つのポイント
1．古家付きの査定価格
まず現在の状態でいくらになるか確認します。
2．建物を利用できる可能性
リフォーム・再利用が可能か確認します。
3．解体費用
複数社から見積もりを取る場合もあります。
4．更地にした場合の査定価格
古家付きとの差額を確認します。
5．固定資産税等への影響
翌年度以降の税額が変わる可能性があります。
6．売却までの期間
更地にしてもすぐ売れるとは限りません。
7．税制特例
相続した空き家などでは、売却方法や時期によって税制上の特例が関係する場合があります。
相続した古家なら「空き家の3,000万円特別控除」も確認
親が住んでいた実家を相続した場合、一定の要件を満たせば、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除を利用できる可能性があります。
国税庁によると、一定要件を満たす相続空き家を2027年12月31日までに売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります。
相続人が3人以上で対象財産を取得している一定の場合は、上限2,000万円となります。
また、この特例は、家屋を一定の要件で売却する場合だけでなく、家屋を取り壊して敷地を売却する一定のケースも対象になります。
ただし、建築時期や相続後の利用状況など複数の要件があります。
詳しくは、国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」をご確認ください。
解体・売却の前に税務署や税理士へ確認することをおすすめします。
古家付き土地をそのまま買取してもらうのが向いているケース
解体費用を先に負担したくない
現金を用意して工事することを避けたい場合です。
相続した実家を使う予定がない
誰も住まず、今後利用する予定もない場合です。
遠方に住んでいる
解体業者との打ち合わせや工事確認が負担になる場合です。
残置物がある
片付けと解体を同時に進めるのが大変な場合です。
売却時期を早く決めたい
解体してから一般購入者を探すより、現状のまま買取価格を確認したい場合です。
建物に不具合がある
雨漏り・シロアリ等があり、修繕する予定がない場合です。
古家付き土地の査定では何を見る？
古家付きで直接買取する場合も、建物だけでなく不動産全体を確認します。
たとえば、
立地
土地面積
土地形状
道路・接道
用途地域
建物状態
解体のしやすさ
残置物
周辺需要
購入後の活用方法
などです。
草津市の戸建て査定について詳しくは、草津市の戸建て査定で確認する10のポイントをご覧ください。
草津市の古家付き土地を売却する6ステップ
STEP1．解体前の状態で査定
まず古家付きの現在価格を確認します。
STEP2．建物状態を確認
再利用できるのか、解体前提なのか確認します。
STEP3．解体費用を確認
必要に応じて概算や見積もりを確認します。
STEP4．古家付きと更地を比較
売却価格だけでなく、
解体費用
固定資産税
売却期間
まで含めて比較します。
STEP5．仲介と直接買取を比較
価格を優先するのか、
早さ・手間を優先するのか判断します。
STEP6．契約・決済
古家付きのまま売る場合は、契約内容と引渡条件を確認して売却します。
日本住販では解体前の古家も査定できます
日本住販は1986年創業・不動産買取実績888件。
滋賀県では、大津市・草津市・守山市を正式対応エリアとして、不動産買取を行っています。
戸建てについて、
築古
空き家
相続
残置物あり
雨漏り等の不具合
古家付き土地
といった状態から相談可能です。
日本住販では、「解体してから査定してください」ではなく、まず現在の状態から査定できます。
現地調査を行った場合、最短で現地調査当日に査定結果をご案内可能です。
必要書類・条件等が整えば、最短7日での決済にも対応しています。
過去の取引については、日本住販の買取・売却実績をご確認ください。
よくある質問
Q1．草津市の古い家は解体しないと売れませんか？
いいえ。古家付きの状態で売却・買取できる可能性があります。まず現在の状態で査定してください。
Q2．築40年以上でも建物として売れることがありますか？
あります。築年数だけではなく、構造・建物状態・修繕履歴などを確認します。
Q3．解体すれば必ず高く売れますか？
必ずしもそうではありません。解体費用以上に売却価格が上がるとは限らないため、解体前後の査定額を比較してください。
Q4．家を解体すると固定資産税が6倍になりますか？
必ず税額が6倍になるわけではありません。住宅用地特例が外れることで土地の税額が上がる場合がありますが、実際の税額は土地評価や家屋分の税額等によって異なります。
Q5．解体した場合は草津市への手続きが必要ですか？
家屋を取り壊した場合は、建物取壊申出書等が必要になる場合があります。法務局で滅失登記を行っている場合などは扱いが異なるため、草津市の案内を確認してください。
Q6．家具が残ったままでも古家付きで売れますか？
日本住販では残置物がある戸建ても相談可能です。何を残せるかは査定時に確認します。
Q7．相続した古家を解体すると3,000万円控除が使えますか？
一定要件を満たす場合は対象になる可能性があります。ただし、すべての相続空き家が利用できるわけではないため、解体・売却前に税務署や税理士へ確認してください。
Q8．解体費用を調べてから査定すべきですか？
先に不動産査定を受けても問題ありません。古家付きの価格を把握してから解体費用を確認すると比較しやすくなります。
まとめ｜草津市の古家は「解体してから査定」ではなく「査定してから解体判断」
草津市で古い戸建てを売却するとき、「古いから解体する」とすぐ判断する必要はありません。
先に解体すると、
解体費用
住宅用地特例への影響
売却までの税負担
建物を利用できる可能性の消失
などが発生する可能性があります。
そのため、
古家付きのまま査定
↓
建物利用の可能性を確認
↓
解体費用を確認
↓
更地にした場合と比較
↓
仲介・直接買取を比較
という順番がおすすめです。
重要なのは、「解体した方が売れそう」というイメージだけで工事を始めないこと。
現在の状態で、いくらで売れるのか・解体するといくらかかるのか・更地にすると税負担はどうなるのかを確認してから判断しましょう。
日本住販では、草津市の古家付き戸建てについて、解体・リフォーム・残置物処分前の状態から査定相談可能です。
まず現在の価値を確認し、本当に解体する必要があるのかを判断してから売却を進めてください。
電話番号0120-830-369
営業時間/9:30～18:30
定休日/火曜日、水曜日
※不動産売却・買取のお困りごとは、
当社までお気軽にご相談下さい。