大津市で仲介に出しても家が売れない……どうすればいい？

「不動産会社に売却を依頼してから数か月経つが、なかなか買主が見つからない」

「問い合わせはあるものの、内覧や申込みにつながらない」

「値下げを続けるべきか、不動産会社に買い取ってもらうべきか迷っている」

大津市で戸建てや空き家を仲介に出している方の中には、このような悩みを抱えている方もいるでしょう。

結論からお伝えすると、仲介で売れないからといって、すぐに大幅な値下げをする必要はありません。

まず、

売出価格
問い合わせ数
内覧数
購入申込みの有無
物件そのものの条件

を確認して、どの段階で購入希望者が離れているのかを整理します。

そのうえで、仲介を継続するのか、価格・販売方法を見直すのか、不動産会社による直接買取へ切り替えるのかを判断することが重要です。

不動産会社による直接買取については、日本住販の不動産買取サービスでも詳しく紹介しています。

この記事では、大津市で仲介に出しても売れない戸建てについて、原因の確認方法と買取へ切り替える判断基準を解説します。

 

まず確認したい「どの段階で売れていないのか」

「家が売れない」といっても、その原因はすべて同じではありません。

重要なのは、購入希望者がどの段階で離れているのかを確認することです。

① 物件を見られていない

不動産ポータルサイト等への掲載自体が少なかったり、写真やタイトルで興味を持ってもらえていなかったりすると、物件詳細まで見てもらえません。

この場合は、

掲載媒体
写真
物件紹介文
販売方法

などを確認する必要があります。

 

② 物件は見られているが問い合わせがない

物件ページは閲覧されているのに問い合わせにつながらない場合、

売出価格
立地
築年数
建物状態
土地条件

などが、購入希望者の比較対象に対して魅力的に見えていない可能性があります。

特に価格については、「査定価格」と「実際に市場で購入希望者が反応する価格」が必ずしも同じではありません。

 

③ 問い合わせはあるが内覧されない

問い合わせ後に内覧まで進まない場合、

詳細な物件条件
道路条件
建物状態
立地

などを確認した段階で、購入候補から外れている可能性があります。

 

④ 内覧はあるが購入申込みがない

内覧数がある程度あるにもかかわらず申込みにつながらない場合は、

室内状態
残置物
雨漏り等の不具合
価格
リフォーム費用

などが原因になっている可能性があります。

このように、単純に「売れないから値下げ」ではなく、どこで購入希望者が離れているのかを確認することが大切です。

 

大津市で家が売れない7つの原因

1．売出価格が市場とかけ離れている

もっとも確認したいのが価格です。

売主としては、「できるだけ高く売りたい」と考えるのは当然です。

しかし、市場価格より高い状態が長く続けば、購入希望者の検索条件から外れてしまう可能性があります。

一方で、問い合わせがあるにもかかわらず売れない場合は、価格以外に原因があることも考えられます。

そのため、反響を確認せずに価格だけ下げ続けるのは避けた方がよいでしょう。

 

2．築年数が古い

築30年、40年以上の戸建てでは、購入後の修繕費を心配する方も増えます。

特に、

屋根
外壁
水回り
給湯器
配管

などの状態によっては、購入後の費用を含めて検討されます。

築古だから売却できないわけではありませんが、一般購入者を対象とする仲介では購入層が狭くなる場合があります。

 

3．雨漏り・シロアリなどの不具合がある

雨漏りやシロアリ被害などがあると、「購入後にどれくらい修理費がかかるのか」が分からず、購入を見送られることがあります。

ただし、必ず売主が修理してから販売しなければならないわけではありません。

修理費を支払う前に、現状でいくらになるのか確認することも重要です。

 

4．残置物が多い

相続した実家や空き家では、

家具
家電
衣類
食器
布団

などが大量に残っていることがあります。

一般購入者に内覧してもらう場合、荷物が多いと部屋の広さや状態が分かりにくくなります。

一方、日本住販では残置物が残った戸建ても買取相談が可能です。

 

5．道路・接道条件に問題がある

前面道路が狭い、敷地が道路へ十分接していないなどの条件があると、建て替えの可否が購入判断へ影響します。

特に、

再建築が難しい
セットバックが必要
私道の権利関係が複雑

といった物件は、一般購入者から敬遠されることがあります。

このような物件でも売却自体ができないとは限らず、利用方法を含めて査定することが重要です。

 

6．空き家期間が長く、建物が劣化している

空き家になってから時間が経過すると、

換気不足
雨漏り
雑草
害虫
設備劣化

などが進むことがあります。

大津市も、空き家の所有者等には周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう適切に管理する責務があると案内しています。詳しくは大津市「空き家等の所有者等の責務」をご確認ください。

 

7．売り方と物件特性が合っていない

問題は物件ではなく、売却方法の場合もあります。

たとえば、

築古
空き家
残置物あり
不具合あり
早期売却希望

という物件を、時間をかけて一般購入者へ販売している場合です。

少しでも高い価格を目指すのであれば仲介が向いています。しかし、価格よりも売却時期や手間を優先する場合は、直接買取の方が目的に合う可能性があります。

 

仲介を続けるべきケース

仲介でなかなか売れないからといって、すべての物件が買取へ切り替えるべきとは限りません。

 

問い合わせが増えてきている

販売開始から少しずつ反響が増えている場合は、もう少し販売を継続することで購入希望者が見つかる可能性があります。

 

内覧後の評価が悪くない

内覧者から、「価格次第で検討したい」「もう一度見たい」といった具体的な反応がある場合は、販売条件を調整することで成約につながる可能性があります。

 

売却期限が決まっていない

半年後でも1年後でも構わないなど、売却を急ぐ必要がない場合は、仲介で購入希望者を探し続ける方法もあります。

 

価格を最優先している

直接買取は、一般的に不動産会社が購入後の再販売費用・リフォーム費・事業リスク等を考慮して査定します。

そのため、仲介より買取価格が低くなる場合があります。

時間がかかっても少しでも高い売却価格を目指すのであれば、仲介を継続する価値があります。

買取への切り替えを検討したい7つのサイン

1．一定期間販売しても問い合わせがほとんどない

販売しているのに問い合わせ自体が少ない場合、

価格
広告
物件条件

のいずれかを見直す必要があります。

専任媒介・専属専任媒介では、国土交通省の標準媒介契約約款上、契約期間は3か月を超えない範囲で定めることとされています。

詳しくは国土交通省「標準媒介契約約款」をご確認ください。

そのため、媒介契約の更新時期は、販売戦略を改めて確認する一つの節目として考えやすいタイミングです。

ただし、「3か月売れなければ必ず買取」という意味ではありません。反響状況を確認して判断します。

 

2．媒介契約更新時に状況が変わっていない

3か月程度販売して、

問い合わせ数
内覧数
購入希望者からの評価

を確認しても状況がほとんど変わっていない場合は「同じ条件でさらに3か月続けるのか」を検討します。

不動産会社へ、「なぜ売れていないと考えているのか」「次の3か月で何を変更するのか」を確認しましょう。

 

3．値下げを何度も提案されている

売れないたびに、「100万円下げる。さらに100万円下げる」という方法では、最終的な売却金額が買取価格へ近づいてしまう可能性があります。

その場合は、値下げ後の仲介による想定手取りと現状での直接買取価格を一度比較する価値があります。

 

4．空き家の管理費用がかかり続けている

売却期間が長くなるほど、

固定資産税
火災保険
草刈り
清掃
修繕
現地までの交通費

などの負担が続きます。

売却価格だけでなく、売れるまでにかかる保有コストまで含めて比較することが重要です。

 

5．県外から何度も対応するのが負担

大津市の実家を相続したものの、現在は大阪・東京など県外に住んでいる場合、

内覧
草刈り
片付け
業者対応

のたびに現地へ行くのは大きな負担です。

価格だけでなく、時間と手間をどこまでかけられるかも売却方法を選ぶ基準になります。

 

6．相続・住み替えなど売却期限がある

相続不動産を整理したい場合や、

新居購入
施設入居
住宅ローン整理

などで売却時期を決めたい場合には、仲介で買主が現れるのを待つことがリスクになることがあります。

「いつまでに売却したいのか」が明確であれば、そこから逆算して買取を比較します。

 

7．物件条件に複数の問題がある

たとえば、

築40年以上
残置物あり
雨漏りあり
接道条件に不安あり

というように複数の問題が重なっている場合、一般購入者向けの販売では時間がかかることがあります。

このような場合には、現状のまま直接買取できるかを確認しておくと、選択肢を増やせます。

 

売れていない原因は「反響」で確認する

仲介を続けるか買取へ切り替えるか判断する際は、不動産会社へ次の数字を確認します。

確認項目	分かること
物件ページ閲覧数	そもそも物件が見られているか
問い合わせ数	価格・条件に興味を持たれているか
内覧件数	実際の購入検討段階まで進んでいるか
購入申込み数	成約直前まで進んでいるか
内覧後の反応	売れない具体的な原因

専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、依頼者への業務処理状況の報告が標準媒介契約約款で定められています。

その報告を、「問い合わせがありませんでした」だけで終わらせず、なぜ問い合わせがなかったのかまで確認することが重要です。

 

値下げする前に「買取査定」を取る方法もある

仲介中だからといって、必ず仲介一本に絞って考えなければならないわけではありません。

媒介契約の内容を確認したうえで、今後の選択肢として直接買取価格を把握しておく方法もあります。

たとえば、

現在の仲介売出価格　2,000万円

値下げ後想定価格　1,800万円

直接買取査定　1,650万円

という場合、

単純に350万円の差だけを見るのではなく、

仲介手数料
今後の値下げ可能性
修繕費
残置物処分費
売却までの保有コスト
売却にかかる期間

を含めて比較します。

「売却価格」ではなく「最終的な手取りと手間」で比較することがポイントです。

仲介と直接買取の違い

比較	仲介	直接買取
買主	一般購入者等	不動産会社
販売活動	必要	原則不要
内覧	複数回の場合あり	一般購入者向け内覧は原則不要
売却時期	買主次第	条件が整えば決めやすい
価格	高値の可能性	仲介より低い場合あり
残置物	撤去を求められる場合あり	現状相談可能
築古・不具合	購入判断に影響	状況を踏まえて査定

国土交通省では、不動産の媒介契約について、売主が宅地建物取引業者へ売買の相手方の探索などを依頼する契約として案内しています。また、不動産会社間で物件情報を共有するREINSの仕組みについても説明しています。

媒介契約やREINSについて詳しく確認したい場合は、国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」も参考になります。

 

空き家なら大津市空家バンクという選択肢もある

大津市には、空き家の売却・賃貸情報を掲載する「大津市空家バンク」もあります。

登録された物件については、市と協定を結んでいる宅地建物取引業会員が売買や賃貸の仲介を行います。

大津市自身が物件を買い取る制度ではありません。

詳しくは、大津市空家バンクについてをご確認ください。

そのため、時間をかけて購入希望者を探したい場合は仲介や空家バンク

売却時期を決めたい場合は直接買取。というように目的に合わせて比較するとよいでしょう。

 

日本住販なら仲介で売れなかった戸建ても査定できます

日本住販は1986年創業・不動産買取実績888件。

滋賀県では、

大津市
草津市
守山市

を対象に不動産買取を行っています。

特に戸建てについて、

築古
空き家
相続
残置物あり
雨漏り等の不具合
接道に不安がある
仲介で販売しているが売れない

といった段階からご相談いただけます。

これまでの買取事例については、日本住販の買取・売却実績をご覧ください。

大津市での不動産買取については、大津市版 不動産買取マニュアルでも詳しく解説しています。

現地調査を行った場合、最短で現地調査当日に査定結果をご案内可能です。

条件や必要書類等が整えば、最短7日での決済にも対応しています。

 

大津市で仲介から買取へ切り替える流れ

STEP1．現在の販売状況を確認する

まず、

販売期間
売出価格
問い合わせ
内覧
購入申込み

を確認します。

STEP2．売れない原因を確認する

価格なのか、

建物状態
立地
道路
残置物

など物件条件なのかを整理します。

STEP3．今後の仲介価格を確認する

仲介を継続する場合、

いくらで販売するのか
どのくらいの期間を想定するのか

を確認します。

STEP4．直接買取査定を取る

現状のまま買い取った場合の価格を確認します。

日本住販の不動産買取サービスでは、築古戸建てや空き家についても相談できます。

STEP5．手取り・期間・手間を比較する

仲介と買取を売却価格だけでなく、

手取り
売却期間
残置物
修繕費
保有コスト

まで含めて比較します。

STEP6．売却方法を決める

時間をかけても価格を優先するなら仲介。

価格だけでなく、早さ・確実性・手間の少なさを重視するなら直接買取を検討します。

 

よくある質問

Q1．仲介で3か月売れなければ買取に変えるべきですか？

3か月だけで一律に判断する必要はありません。ただし、専任・専属専任媒介の契約期間は3か月以内とされているため、契約更新時は販売状況を見直すよいタイミングです。

Q2．問い合わせが一件もありません。価格を下げるべきですか？

価格が原因の可能性はありますが、広告方法や写真、物件条件なども確認する必要があります。まず問い合わせがない原因を確認しましょう。

Q3．値下げしてから買取査定を取った方がいいですか？

先に買取査定を取って比較しても構いません。値下げを繰り返す前に、現状での買取価格を把握しておくことで判断しやすくなります。

Q4．他社で仲介中でも日本住販へ相談できますか？

相談自体は可能です。ただし、現在締結している媒介契約の種類・内容を確認したうえで進める必要があります。

Q5．築40年以上の家でも買取できますか？

築年数だけで判断するわけではありません。土地、道路、建物状態、利用可能性などを総合的に査定します。

Q6．家具が残っていますが買取できますか？

日本住販では残置物がある戸建ても相談可能です。

Q7．雨漏りがある家でも査定できますか？

可能です。修理する前に現在の状態で査定し、修繕して仲介を続ける場合と現状買取を比較する方法もあります。

Q8．仲介より買取の方が必ず安くなりますか？

一般的には不動産会社側が再販売や整備に必要な費用等を考慮するため、仲介での成約価格より低くなることがあります。ただし、仲介手数料や修繕費、残置物処分費、保有期間中の費用まで含めて比較することが重要です。

 

まとめ｜「売れない」ではなく「今の売り方で売れるのか」を確認する

大津市で仲介に出している家が売れない場合、「この家には価値がない」と考える必要はありません。

まず確認するのは、

問い合わせがあるか
内覧されているか
申込みまで進んでいるか
売出価格が適切か
物件条件に問題がないか

です。

そのうえで、

仲介を続ける

販売条件を変更する

直接買取へ切り替える

という3つの選択肢を比較します。

特に、

数か月販売しても反響が少ない
値下げを繰り返している
空き家の管理費用が続いている
売却期限がある
築古・残置物・不具合などがある

場合は、一度買取査定を取っておくと判断しやすくなります。

日本住販では、大津市の戸建てについて仲介で販売中・売れなかった物件でも買取査定のご相談が可能です。

「もう少し仲介を続けるべきか、それとも買取へ切り替えるべきか分からない」という段階からでも、現在の物件状態と販売状況をもとにご相談ください。

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