相続した大津市の実家、残すか売るか？不動産売却を決める5つの判断基準
大津市にある実家を相続したものの、自分は遠方に住んでいる、あるいはすでに持ち家がある。そんな事情から、実家を残すか売却するか決めきれずにいる方は少なくありません。結論からお伝えすると、判断を先送りするほど選択肢は狭くなります。理由は単純で、誰も住まない家は維持費と税金が発生し続けるうえ、傷みが進むほど売却時の評価も下がっていくからです。滋賀不動産買取相談センター（日本住販）としてお伝えしたいのは、早めに情報を集めておくほど選択肢を広く持てるという点です。この記事では、実家を残す場合と売却する場合の負担を比較したうえで、売却を決断するための5つの判断基準と、大津市で売却を成功させるためのポイントを整理しました。
1. 大津市の実家を空き家のまま放置する3つのリスク
「とりあえず、そのままにしておこう」という判断は、実は最もコストの高い選択になりがちです。空き家は住んでいなくても支出が止まらず、時間の経過とともに建物の価値と安全性が同時に失われていきます。ここでは、放置によって現実に起きる3つのリスクを見ていきます。
誰も住んでいなくても固定資産税や都市計画税がかかり続ける
固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に課税されます。住んでいるかどうかは関係ありません。加えて、大津市は市街化区域を抱えているため、対象エリアでは都市計画税も上乗せされます。
空き家を維持するために毎年かかる主な費用は次のとおりです。
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険料（空き家は住宅用より割高になる場合が多い）
- 電気・水道の基本料金（換気や清掃のために契約を残すケース）
- 草刈りや清掃の外注費、遠方から通う場合の交通費
年間で数十万円規模になることも珍しくありません。支出が10年続けば、その総額は数百万円に達します。
建物の老朽化が進み、防犯上の不安や庭の管理コストが発生する
人が住まなくなった家は、驚くほど早く傷みます。換気が止まって湿気がこもり、木部の腐食やカビ、シロアリ被害が進行するためです。大津市は琵琶湖に近い低地から山手の傾斜地まで地形の幅が広く、湿気や落ち葉の影響を受けやすい立地も少なくありません。
さらに、庭木が越境して隣家に迷惑をかける、郵便物があふれて留守だと知られる、といった問題も起きます。台風で瓦や外壁材が飛び、通行人や隣家に損害を与えた場合、管理責任を問われるのは所有者本人です。
管理不全空家等・特定空家等への勧告で固定資産税等が増える可能性
住宅が建つ土地には「住宅用地の特例」があり、200平方メートル以下の小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準が6分の1、都市計画税の課税標準が3分の1に軽減されます。市から管理不全空家等または特定空家等として勧告を受けると、その敷地は特例の対象から外れ、土地の固定資産税等が大きく増える可能性があります。
なお、特例が外れた場合でも負担調整措置などが関係するため、税額が一律に6倍になるわけではありません。また、2023年12月施行の改正空家法により、特定空家等になる前の段階でも「管理不全空家等」として行政による指導・勧告の対象となる場合があります。
✓ポイント：空き家の放置は「何もしていない」状態ではなく、毎年お金が出ていき、資産価値が下がり、行政指導のリスクが積み上がっていく状態です。判断を保留するにしても、いつまで保留するのかという期限だけは決めておくと、後悔の芽を摘めます。
参考：固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置｜国土交通省
2. 相続した実家を「残す」場合と「売却する」場合の比較
残すか売るかの判断は、感情ではなく負担の総量で比べると答えが見えやすくなります。どちらにも良い面と悪い面があり、正解は所有者の生活状況によって変わるためです。まずは全体像を表で確認します。
| 比較項目 | 残す場合 | 売却する場合 |
|---|---|---|
| 毎年の税金 | 継続して発生 | 翌年度以降は原則として負担なし |
| 管理の手間 | 定期的な帰省・清掃が必要 | 不要 |
| 資産としての性格 | 現物資産のまま保有 | 現金化して分けやすい |
| 将来の値動き | 建物価値は基本的に下落 | 売却時点の価格で確定 |
| 心理面 | 思い出を残せる | 手放す寂しさが残る |
※売却した年の固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に課税されます。売買実務では買主と日割りで精算することが一般的ですが、これは当事者間の契約上の精算にあたります。
なお、令和5年住宅・土地統計調査によると、大津市の空き家は18,460戸で、空き家率は10.9%。率としては県平均を下回りますが、戸数では滋賀県内で最も多い水準です。同じような物件が市内に多数あるという事実は、売却のタイミングを考えるうえで無視できません。
実家を残すメリットは資産や思い出の維持、デメリットは重い管理負担
残す価値は、家族の記憶がある場所を保てること、そして将来の住居や賃貸活用の選択肢を手元に置けることにあります。一方で、負担は静かに積み重なります。
- 年数回の帰省と清掃、庭の手入れが必要になる
- 建物は年を追うごとに評価が下がり、解体費だけが上昇していく
- 所有者が高齢になると、次の世代へ問題ごと引き継ぐことになる
実家を売却するメリットは現金化と負担からの解放、デメリットは手放す喪失感
売却すれば、維持費と管理責任から解放され、資産が現金という分けやすい形に変わります。相続人が複数いる場合、この「分けやすさ」は想像以上に大きな意味を持ちます。
ただし、決断には痛みも伴います。育った家がなくなる寂しさ、親族への説明、家財の整理。価格の交渉以上に、家族の気持ちを整理する時間が必要になることも珍しくありません。
✓ポイント：残す判断が悪いわけではありません。問題になるのは「決めないまま数年が過ぎる」状況です。残すと決めたなら管理計画を、売ると決めたなら査定と家財整理の段取りを、それぞれ早めに立てておくと負担が軽くなります。
参考：令和5年住宅・土地統計調査 結果概要（滋賀県）｜滋賀県
3. 大津市の実家を売却するか決める「5つの判断基準」
迷ったときは、次の5つの観点を一つずつ確認してください。住む予定、維持負担、賃貸活用の可能性、共有関係、税制上の期限を整理すると、残す場合と売却する場合のどちらが現実的か判断しやすくなります。曖昧な不安を具体的な条件へ置き換えることで、判断のブレが小さくなるためです。
基準1：将来的に自分や親族が住む明確な予定があるか
「いつか誰かが住むかもしれない」は、残す理由としては弱いものです。判断材料になるのは、住む人・時期・費用の3点が具体的に決まっているかどうか。子どもの進学や自身の定年など時期が読める予定があるなら、残す選択にも合理性があります。
基準2：毎年の税金や維持・管理費用を無理なく払い続けられるか
負担できるかどうかは、感覚ではなく年間の実額で確認します。固定資産税の納税通知書に保険料や管理費を足し合わせると、その金額を10年払い続けられるかという現実的な問いに変わります。
基準3：リフォームして賃貸物件として収益化できる立地や状態か
賃貸活用は魅力的に見えますが、成立条件は限られます。判断のポイントは次のとおりです。
- 駅やバス路線、生活利便施設への距離が借り手の需要に合っているか
- 耐震性や水回りの状態から見て、改修費を家賃収入で回収できるか
- 空室期間や修繕対応を含めた管理を、遠方から続けられるか
基準4：複数人で相続した場合、将来の遺産分割トラブルの火種にならないか
不動産は分けにくい財産の代表格です。共有名義のまま放置すると、次の相続で権利者が枝分かれしていきます。不動産全体を売却する際には原則として共有者全員の合意が必要となり、賃貸や管理についても共有持分や契約内容に応じた調整が求められます。関係者が増えるほど、話し合いのコストは跳ね上がります。
基準5：「相続空き家の3,000万円特別控除」の期限内か
一定の要件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。主な要件は次のとおりです。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（区分所有建物を除く）
- 原則として、相続開始の直前まで被相続人が一人で居住していたこと（要介護認定等を受けて老人ホーム等へ入所していた場合も、一定の要件を満たせば対象）
- 相続後、事業・貸付け・居住に使っていないこと
- 売却代金が1億円以下であること
- 家屋を売却する場合は一定の耐震基準を満たすこと、または家屋を取り壊して敷地を売却すること
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ令和9年（2027年）12月31日までに譲渡すること
令和6年1月1日以後の譲渡では、売却後であっても翌年2月15日までに耐震改修または取壊しが完了すれば対象となる場合があります。一方で、取得した相続人が3人以上のときは控除額が1人あたり2,000万円に縮小します。適用の可否は個別事情で変わるため、税務署や税理士への確認が欠かせません。
✓ポイント：5つの観点のうち、明確な期限があるのは基準5です。この特例は売却の期限だけでなく、相続登記の完了や家屋の耐震性、取壊しの段取りといった確認事項も伴います。適用を検討するなら期限の直前ではなく、余裕を持って税理士や不動産会社へ相談しておくと安心です。
参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
4. 大津市で不動産売却を成功させるためのポイント
売ると決めたあとの結果は、準備の質で変わります。大津市は同じ市内でも需要の質が地域ごとに異なり、画一的な価格設定がなじみにくいためです。
立地ごとの需要と相場傾向を把握する
JR琵琶湖線沿線の大津・膳所・石山周辺は、京都や大阪への通勤圏として実需の買い手が動きやすい地域です。湖西線沿線や山手の住宅団地は、日当たりや道路付け、坂道の有無といった条件で評価が分かれます。
- 駅からの距離だけでなく、バス便や生活施設との位置関係を確認する
- 現況渡しか、解体して更地にするかで買い手層が変わる点を理解する
- 近隣の成約事例を、売り出し価格ではなく成約価格で比較する
大津市の不動産事情に精通した地元密着型の会社を選ぶ
売却の前提として、相続登記が済んでいるかどうかの確認も必要です。相続登記は令和6年4月1日から義務化され、不動産を取得したと知った日から3年以内の申請が求められます。正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象です。施行日前の相続も義務化の対象で、令和6年4月1日より前から相続による取得を知っていた未登記の不動産は、原則として令和9年3月31日までに申請する必要があります。令和6年4月1日以降に取得を知った場合は、その日から3年以内が期限です。
登記・税・売却の順序を整理し、地域の需要を踏まえて出口まで設計できるかどうかが会社選びの分かれ目です。「いくらで売れるか」だけでなく「どう売るか」を説明してくれる担当者かどうかを見てください。
✓ポイント：査定額の高さだけで依頼先を決めると、売れ残って値下げを繰り返す展開になりがちです。根拠となる事例を示せるか、仲介と買取の両方を比較して提案できるか。この2点を確認すると、判断の精度が上がります。
5. 実家の今後に迷ったら、まずは現在の売却相場を把握しよう
残すか売るかの判断は、今の相場観を持つところから始まります。数字が分からないまま考え続けても、不安の輪郭は変わらないからです。不動産会社の査定額は実際の成約価格を保証するものではありませんが、現在の市場でどの程度の価格が見込めるかを判断する材料になります。おおよその水準がつかめれば、「維持費に対して割に合うのか」「兄弟でどう分けるのか」という具体的な検討へ進めます。
大津市で相続した実家の扱いに悩んでいるなら、滋賀不動産買取相談センター（日本住販）へご相談ください。滋賀エリアで戸建てをはじめとする売却・買取を手がけてきた経験をもとに、仲介と買取それぞれの見通しをお伝えします。判断材料がそろえば、選択はぐっと軽くなります。
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