古い家を売った後の責任が心配な方へ｜大津市の買取と契約不適合責任
古い家を売った後に不具合が見つかったら責任を負う？
「築40年以上の実家なので、売った後に雨漏りが見つからないか心配」
「シロアリがいたら、売却後に修理代を請求される？」
「古い家なので、売った後まで責任を負いたくない」
大津市で築古戸建てや相続した実家を売却する方の中には、売却価格以上に、「売った後に問題が起きないか」を心配している方もいます。
結論からお伝えすると、売却後の責任は、家が古いかどうかだけで決まるものではありません。
重要なのは「売買契約でどのような状態の不動産を売ることになっているのか」「売主が把握している不具合を買主へ伝えているか」「契約不適合責任の範囲をどのように定めているか」という点です。
不動産会社による直接買取では、買主である不動産会社が建物状態を確認したうえで購入するため、築古住宅・不具合のある住宅について、売主の負担を軽減できる契約方法も含めて相談できる場合があります。
ただし、「不動産会社へ買取してもらえば、契約不適合責任が必ずゼロになる」という意味ではありません。
最終的には売買契約の内容によって決まるため、契約前に責任範囲を確認することが重要です。
日本住販では、大津市・草津市・守山市の戸建てについて、建物状態を確認したうえで直接買取を行っています。詳しくは日本住販の不動産買取サービスをご確認ください。
そもそも契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは、売買によって引き渡された物件が、契約で約束した内容に適合していない場合に、売主が負う可能性がある責任です。
2020年4月施行の改正民法によって、以前の「瑕疵担保責任」という考え方から「契約不適合責任」へ整理されました。
民法では、契約内容に適合しない物件が引き渡された場合、要件に応じて買主から、
履行の追完
代金減額
損害賠償
契約解除
などを求められる可能性があります。
現在の条文はe-Gov法令検索「民法」で確認できます。
ポイントは、単に建物が古いから責任を負うわけではないということです。
たとえば、「築40年の中古住宅として、その状態を理解したうえで購入した」場合と、「雨漏りはないと説明されて購入したが、実際には売主が知っていた雨漏りがあった」場合では意味が異なります。
何を契約内容として合意したのかが重要になります。
契約不適合になり得る戸建ての不具合とは？
築古戸建てでは、次のような内容が問題になることがあります。
雨漏り
屋根や外壁などから雨水が侵入しているケースです。過去に雨漏りがあり、
現在も発生している
応急処置だけしている
雨天時のみ発生する
といった場合は、査定時に伝えておくことが重要です。
シロアリ被害
床下や柱などにシロアリ被害がある場合です。過去に防蟻工事を行っている場合は、
工事時期
保証書
施工記録
などがあれば査定時に伝えましょう。
建物の傾き・基礎の問題
築年数の経った住宅では、
床の傾き
基礎のひび割れ
不同沈下
などが見つかるケースもあります。
給排水設備の不具合
配管からの漏水や排水不良なども確認されるポイントです。
増改築・リフォーム履歴
建築確認等が必要な工事が行われている場合など、過去の増改築内容が売却時の確認事項になることがあります。
境界・越境など土地に関する問題
契約不適合は建物だけの問題とは限りません。
境界
越境
土地面積
権利関係
などについて、契約内容と実際の状態が異なることが問題になる可能性もあります。
「古い家だから全部直してから売る」は必要？
基本的にはおすすめしません。
雨漏りがあるから屋根を全面修理する。
シロアリが心配だから大規模な工事をする。
古い家だから解体する。
こうした工事を査定前に行っても、かけた費用以上に売却価格が上がるとは限りません。
直接買取の場合、不動産会社は、
現在の建物状態
必要な修繕
購入後のリフォーム
再販売方法
などを含めて査定します。
そのため、まず現在の状態で査定してから、修繕するか判断する方が合理的です。
売却後のトラブルを防ぐために最も大切なのは「知っていることを伝える」
契約不適合責任を考えるうえで、非常に重要なのが、売主が把握している事実を正確に伝えることです。
民法第572条では、売主が担保責任を負わない旨の特約をした場合でも、売主が知りながら買主へ告げなかった事実などについては責任を免れることができないとされています。
そのため、「責任を負いたくないから雨漏りのことは言わない」という対応は避ける必要があります。
過去に、「雨漏りした」「シロアリ被害があった」「給排水管が故障した」「増築した」「建物が傾いている」など、把握していることがあれば査定時に伝えましょう。
不具合を伝えることは査定を不利にするためではなく、売却後のトラブルを防ぐために重要なことです。
「契約不適合責任を負わない」という特約は設定できる？
契約不適合責任については、当事者間の契約によって責任範囲や条件を定める場合があります。
たとえば、
責任の対象を限定する
責任を負う期間を定める
一定の範囲について責任を負わない
といった内容について契約で調整するケースがあります。
特に、個人の売主と不動産会社の買主による直接買取では、建物状態を理解している不動産会社が現地確認を行ったうえで契約条件を検討できます。
そのため、築古住宅では、売却後の売主負担を軽減できる契約方法も含めて相談することが重要です。
ただし、どのような特約でも必ず有効になるわけではありません。
特に、売主が知っている事実を伝えずに売却した場合は、免責特約を設定していても問題になる可能性があります。
契約書の内容をよく確認してください。
民法では「1年以内の通知」というルールもある
民法第566条では、種類または品質について契約内容に適合しない物件が引き渡された場合、原則として買主がその不適合を知ってから1年以内に売主へ通知しなければ、一定の請求ができなくなる旨が定められています。
ただし、売主が引渡し時にその不適合を知っていた場合などには例外があります。
また、「1年経てば必ず売主の責任がすべてなくなる」という意味でもありません。
具体的な責任期間や請求条件は、民法だけでなく実際の売買契約の内容によっても変わります。
法律の一般的な仕組みについてはe-Gov法令検索「民法」をご確認ください。
仲介と直接買取では売主の立場が違う
築古戸建てでは、誰が買主になるのかも重要です。
仲介の場合
仲介では、不動産会社が買うのではなく、一般の購入希望者などを探します。
購入者は、自分で住む・家族で住む。といった目的で購入することが多いため、「雨漏り・設備状態・シロアリ・住宅性能」などについて細かく確認する可能性があります。
仲介売却については日本住販の仲介売却サービスでも紹介しています。
直接買取の場合
直接買取では、不動産会社自身が買主になります。
不動産会社は購入後に、「リフォーム・修繕・再販売・土地として活用」などを行うことを前提に査定できます。
そのため、築古・雨漏り・残置物・空き家など、一般購入者が不安を感じやすい物件についても、現状を踏まえて購入可能性を検討できます。
契約不適合責任が心配な人と直接買取の相性
次のような方は、仲介だけでなく直接買取も比較してみる価値があります。
築年数がかなり古い
築30年、40年以上になると、「自分でも建物の状態を全部把握できていない」というケースがあります。
不動産会社による現地調査を受けてから売却条件を整理できます。
長期間空き家になっている
何年も住んでいない場合、
雨漏り
給排水
害虫
などの状況を把握できていないことがあります。
相続した実家で詳細が分からない
親が住んでいた家の場合、
どこを修理したのか
過去に雨漏りしたのか
シロアリ工事をしたのか
分からないことがあります。
相続した実家については日本住販の相続物件・空き家サポートも参考にしてください。
雨漏りなど明確な不具合がある
すでに不具合が分かっている場合でも、隠さず伝えて査定します。
現在の状態を前提として買取可能性を検討できます。
売却後のトラブルをできるだけ減らしたい
売却価格だけでなく、
売却後の責任範囲
契約内容
物件の引渡条件
まで確認して売却方法を選びたい場合です。
契約前に確認しておきたい7つのこと
1．契約不適合責任の範囲
どのような不具合について責任を負う契約なのか確認します。
2．責任を負う期間
契約書に期間の定めがある場合は確認します。
3．雨漏り・シロアリ等の扱い
既知の不具合について、どのように契約書へ反映されているか確認します。
4．残置物の扱い
荷物を残したまま引き渡せるのか確認します。
5．設備の扱い
給湯器・エアコン・水回り設備などの扱いも確認します。
6．引渡条件
現状のまま引き渡すのか、売主側で何か対応する必要があるのか確認します。
7．契約内容と説明内容が一致しているか
口頭で、「そのままで大丈夫です」と言われていても、契約書の内容が異なればトラブルになる可能性があります。
必ず書面の内容を確認しましょう。
「現状有姿」と書いてあれば責任は全部なくなる？
ここも誤解されやすいポイントです。
「現状有姿」「現況有姿」などの表現が契約書に使われることがあります。
しかし、現状有姿と記載されているだけで、すべての契約不適合責任が自動的になくなるとは限りません。
契約不適合責任について、どの範囲を負うのか？どの範囲を負わないのか？を契約書で確認する必要があります。
また、売主が把握している重大な事実については、別途きちんと説明しておくことが重要です。
不具合が分からない場合はどうすればいい？
「40年前に建てた家なので、どこに問題があるか自分でも分からない」という方もいるでしょう。
その場合、分からないことを無理に断定する必要はありません。
たとえば、「雨漏りなし」と断定するのではなく、「現在は空き家で長期間確認できていない」など、分かっている範囲を正確に伝えることが重要です。
必要に応じて不動産会社が現地確認を行います。
既存住宅では、建物の状態を専門家が確認する「建物状況調査（インスペクション）」という仕組みもあります。
国土交通省は、既存住宅の建物状況調査について制度や利用方法を案内しています。
詳しくは国土交通省「建物状況調査（インスペクション）」をご確認ください。
ただし、直接買取の場合に必ずインスペクションが必要という意味ではありません。
まず不動産会社へ査定を依頼し、必要性を確認するとよいでしょう。
査定前に不具合を修理する必要はある？
必ずしも必要ではありません。
たとえば、
雨漏り修理100万円
シロアリ工事50万円
内装リフォーム200万円
を行ったとしても、その350万円がそのまま査定額へ上乗せされる保証はありません。
直接買取では、不動産会社側で修繕することを前提として査定できる場合があります。
そのため、
修理前
↓
現状査定
↓
修理した場合と現状買取を比較
↓
売却方法を決定
という順番がおすすめです。
日本住販なら古い戸建ても現状から査定できます
日本住販は1986年創業・不動産買取実績888件。
滋賀県では、大津市・草津市・守山市を正式対応エリアとして不動産買取を行っています。
特に戸建てについて、
築古
空き家
相続
残置物あり
雨漏りなどの不具合
売却後の責任が不安
といった状態からご相談いただけます。
日本住販では、物件状態や契約内容を確認したうえで、売主の負担を軽減できる契約方法も含めて相談可能です。
ただし、物件ごとに条件は異なります。
「契約不適合責任を一切負わない」と一律にお約束するものではありません。
実際の買取事例については日本住販の買取・売却実績もご覧ください。
大津市で築古戸建てを売却する流れ
STEP1．現在分かっている不具合を整理する
雨漏り
シロアリ
修繕歴
設備故障
などを確認します。
STEP2．現在の状態で査定する
修理・リフォーム前に査定します。
STEP3．現地調査を受ける
不動産会社が土地・建物の状態を確認します。
日本住販では、現地調査を行った場合、最短で現地調査当日に査定結果をご案内可能です。
STEP4．買取価格と契約条件を確認する
価格だけでなく、
残置物
建物状態
引渡条件
契約不適合責任
を確認します。
STEP5．不具合を契約内容へ反映する
把握している不具合があれば、契約時に適切に伝えます。
STEP6．売買契約を締結する
契約内容に納得したうえで締結します。
STEP7．決済・引き渡し
必要書類・条件が整えば、日本住販では最短7日での決済にも対応しています。
不動産取引で不安なときは公的情報も確認する
滋賀県では、一般の方が不動産売買を行う際の参考情報として、不動産適正取引推進機構による「不動産売買の手引き」などを紹介しています。
売買契約全般について確認したい方は、滋賀県「家を売るとき・買うとき」も参考になります。
また、国土交通省でも消費者向けの不動産取引情報を公開しています。
よくある質問
Q1．築40年以上の家を売ると、売却後もずっと責任を負いますか？
築年数だけで責任が決まるわけではありません。契約内容や不具合の内容、責任期間などによって異なります。
Q2．直接買取なら契約不適合責任は一切ありませんか？
一律には言えません。契約内容によります。不動産会社による買取では責任範囲を調整できる場合がありますが、契約書で確認する必要があります。
Q3．雨漏りを伝えると買い取ってもらえなくなりますか？
雨漏りがあるだけで直ちに買取できなくなるとは限りません。むしろ把握している不具合を正確に伝えたうえで査定することが重要です。
Q4．昔雨漏りしたことがありますが、今は止まっています。伝えるべきですか？
過去の雨漏りについて把握しているのであれば、査定時に伝えることをおすすめします。修繕履歴があればあわせて提示しましょう。
Q5．シロアリがいるか分かりません。
分からない場合は「分からない」と正確に伝えれば構いません。知っていない事実まで推測して断定する必要はありません。
Q6．現状有姿なら何も責任を負わないのですか？
現状有姿という表現だけで、すべての責任が自動的になくなるとは限りません。契約不適合責任について契約書がどのように定めているか確認してください。
Q7．不具合がある家は修理してから査定した方がいいですか？
まず現在の状態で査定することをおすすめします。修理費以上に査定額が上がるとは限らないためです。
Q8．相続した実家なので、建物の状態がほとんど分かりません。
その状態でも相談できます。分かっていること・分からないことを整理して伝え、現地調査を受けましょう。
まとめ｜売却後の責任が不安なら「隠す」のではなく「契約で整理する」
古い家を売却するとき、「後から雨漏りが見つかったらどうしよう」「シロアリがいたら責任を負うのでは？」と不安になるのは自然なことです。
しかし、大切なのは、不具合を隠して売ることではありません。
まず、
現在の状態を確認する
知っている不具合を伝える
分からないことは分からないと伝える
契約不適合責任の範囲を確認する
売却後の責任を含めて売却方法を比較する
という順番で進めます。
特に築古戸建ての場合、修理・リフォーム・解体に費用をかける前に、現在の状態で直接買取できるか確認する方法があります。
日本住販では、大津市の築古戸建て・空き家・相続物件・不具合のある住宅について、現状から買取査定を行っています。
「売った後まで責任を負うのが怖い」という段階からでも、査定価格だけでなく契約条件まで含めて確認してください。
電話番号0120-830-369
営業時間/9:30～18:30
定休日/火曜日、水曜日
※不動産売却・買取のお困りごとは、
当社までお気軽にご相談下さい。