「築40年を超えた実家は、このままでは売れないのでは」「屋根や水回りを直すだけで、相当な費用がかかりそう」と、古い家の売却を前に足踏みしていませんか。実は、売るために自己判断でリフォームや解体を進めてしまうと、かけた費用を売却価格で取り戻せず、かえって手取りが減ってしまうケースも少なくありません。

結論からお伝えすると、築年数が古い家でも、現状のまま買い取る条件の不動産買取なら、修繕やリフォームをする前の状態で査定を受け、そのまま売却できる場合があります。買取会社は、買い取った後に自社で手を入れることを前提に価格を出すため、売主が先に費用をかける必要がないからです。

滋賀不動産買取相談センター（日本住販）は、39年の業歴の中で、大津市・草津市・守山市を含む滋賀エリアの戸建てや空き家の買取に携わってきました。当社の買取では、古い家も現状のままご相談いただけます。室内に残った家財の撤去費用や登記費用も当社で負担しています。

本記事では、修繕費用をかけずに大津市の古い家を現状のまま売却（買取）できる理由や、仲介との違い、手間をかけずにスピーディーに手放すための具体的な手順を解説します。「直してから売るべきか」と迷っている方は、判断材料としてお役立てください。

目次

1. 築年数が古い家は「修繕前」に不動産買取で売却できる
   • 買取なら売却前のリフォームや解体が不要なケースが多い
   • 室内の片付けや不用品処分をせずにそのまま引き渡せる
   • 購入希望者の内見対応が不要でスピーディーに現金化できる
2. 大津市の不動産買取が古い家でも現状のまま査定できる理由
   • 買取業者が自社でリフォームやリノベーションを行う前提だから
   • 建物の状態だけでなく大津市における土地の資産価値を評価するから
   • 買取会社自身が修繕・再販コストを見込んで査定するから
3. 一般的な「仲介」と「買取」で生じる手間とリスクの違い
   • 仲介で売る場合、売却までに長期間を要するリスクがある
   • 仲介は売却後の不具合に対する責任（契約不適合責任）を問われる恐れがある
   • 買取なら売却後のトラブルや責任を抑えやすく、精神的な負担が少ない
4. 大津市で老朽化した家を現状のまま買取で売却しやすいケース
   • 相続後に数年間放置し、老朽化が進んでしまった実家の空き家
   • 雨漏りやシロアリ被害、水回りの故障が起きている物件
   • 間取りが古く、現代のライフスタイルに合わない住宅
5. 大津市で築古物件を少しでも条件良く手放すためのコツ
   • 大津市の不動産事情や相場に精通した地域密着型の業者を選ぶ
   • 複数の買取業者を比較して査定額の根拠をしっかり確認する
   • 自己判断で解体や修繕を始める前に、まずはプロの査定を受ける
6. 修繕費用で悩む前に、まずは大津市の専門業者へ無料査定の相談を
   • 売却の目的や希望スケジュールに合わせた最適な売却方法を見つける
   • 現状のまま売れるか迷ったら、まずは費用や手間がかからない買取査定を活用する

1. 築年数が古い家は「修繕前」に不動産買取で売却できる

築年数が古い家は、直してから売らなければならないわけではありません。不動産会社が直接買い取る「不動産買取」であれば、傷みや汚れがある状態のまま査定を受け、売却まで進められる場合があります。

一般の個人に売る仲介では、購入希望者が「すぐに住めるか」を重視するため、古い家は敬遠されることもあります。一方、買取では不動産会社が買い取った後に手を入れる前提なので、修繕前の状態でも価格を付けられます。ここでは、修繕前に買取で売る3つのメリットを紹介します。

買取なら売却前のリフォームや解体が不要なケースが多い

不動産会社が現状のまま買い取る条件であれば、売主が売却前に修繕やリフォーム、解体を行う必要がないケースがあります。古い家を売れる状態に整えようとすると、次のような費用がかかります。

注意したいのは、リフォームにかけた費用がそのまま売却価格に上乗せされるとは限らない点です。買主の好みに合わない改装をしてしまうと、評価につながらないこともあります。日本住販の買取では、修繕前の現状のままご相談いただけるため、売主が先に費用を出して工事をする必要はありません。

室内の片付けや不用品処分をせずにそのまま引き渡せる

古い家ほど、長年の暮らしで家具や日用品がたまっているものです。残置物（前の所有者が残していった家財）付きでの引き渡しに対応している買取会社であれば、室内を片付けずにそのまま引き渡せる場合があります。

滋賀不動産買取相談センター（日本住販）の買取でも、残置物の撤去費用は当社で負担しています。ただし、権利証や通帳、思い出の品など手元に残したい物は、引き渡し前に持ち出しておく必要があります。

購入希望者の内見対応が不要でスピーディーに現金化できる

仲介では、購入希望者による内見対応が発生します。居住中の場合は日程調整や室内を整える負担が生じやすく、空き家の場合でも不動産会社による案内が複数回行われることがあります。

買取なら、通常は買取会社による現地確認が中心となるため、一般の購入希望者を何組も案内する必要はありません。買主を探す期間もないので、仲介に比べて短期間で売却できる可能性が高まります。

✓ポイント：古い家を修繕前に買取で売る最大の利点は、「お金」「片付け」「内見」という3つの負担を、売主が先に背負わずに済むことです。直すべきか迷っている段階こそ、手を付ける前に買取の査定を受けておくと判断しやすくなります。

 

2. 大津市の不動産買取が古い家でも現状のまま査定できる理由

「なぜ傷んだ家でも買い取ってもらえるのか」と疑問に思う方もいるでしょう。理由は、買取会社が建物を「今の状態」ではなく、「手を入れた後の価値」と「土地そのものの価値」で評価しているからです。

買取業者が自社でリフォームやリノベーションを行う前提だから

買取会社は、買い取った不動産にリフォームやリノベーションを施したり、建物を解体して土地として活用したりして再販します。つまり、修繕は買取会社の事業の一部です。

そのため、査定の段階で建物が古いことや設備が傷んでいることは織り込み済みで、「どこまで直せば再販できるか」を前提に価格を算出します。売主が中途半端に修繕しても、買取会社の計画と合わなければ、結局やり直しになることもあります。

建物の状態だけでなく大津市における土地の資産価値を評価するから

築年数が古い木造住宅は、建物としての評価が低くなりやすい一方、土地には立地に応じた価値が残ります。大津市はJR琵琶湖線やJR湖西線、京阪線が通り、京都・大阪方面への通勤圏として住宅需要のある地域です。建物が古くても、駅へのアクセスや周辺環境によっては土地の価値が評価されます。

査定で見られる主なポイントを整理すると、次のとおりです。

なかでも大津市で確認しておきたいのが、市街化調整区域かどうかです。大津市の市街化調整区域では、市街化を抑えるために建築行為（新築・増築・改築）や開発行為、用途の変更が制限されており、これらを行う場合は一部の例外を除いて事前に市長の許可が必要です。また、使用できる人や用途が限られている建物もあります。大津市の郊外には市街化調整区域もあるため、築年数だけでなく「建て替えが可能か」「用途を変更できるか」といった土地や建物の条件まで確認することが大切です。こうした条件も含めて判断できる会社に相談すると、評価の根拠が分かりやすくなります。

出典：市街化調整区域で土地・建物の購入や譲渡をご計画のみなさまへ｜大津市

買取会社自身が修繕・再販コストを見込んで査定するから

買取会社は、自社の再販計画や施工体制、提携業者などを踏まえて、修繕や解体などに必要な費用を見込みます。そのうえで、その分を考慮して買取価格を算出します。売主が自分で工事業者を探し、見積もりを取り比べる手間がかからないのは、このためです。

なお、買取価格は修繕費だけで決まるわけではありません。再販価格や販売経費、再販までの保有リスク、事業としての利益なども考慮されるため、仲介で売る場合の相場より低くなりやすい点は押さえておく必要があります。

✓ポイント：古い家が現状のまま査定できるのは、買取会社が修繕を前提に、土地の価値と再生後の価値を合わせて評価しているからです。査定額の根拠として、修繕費や再販コストをどのように見込んだのかを説明してもらうと、価格への納得感が高まります。

 

3. 一般的な「仲介」と「買取」で生じる手間とリスクの違い

古い家を売るときは、仲介と買取のどちらを選ぶかで、かかる手間や売却後のリスクが変わります。仲介でも現状のまま売り出すことは可能で、時間をかけてでも高く売りたい場合には有力な選択肢です。一方の買取は、価格が低めになりやすい代わりに、手間や時間を抑えやすい方法です。主な違いは次の表のとおりです。

仲介で売る場合、売却までに長期間を要するリスクがある

仲介は、一般の買主が見つかるまで売れません。築年数が古い家は、住宅ローンの組みやすさや購入後のリフォーム費用を気にする買主が多く、売り出してもなかなか決まらないことがあります。

売却が長引けば、その間も固定資産税や火災保険料、庭木の手入れなど維持の負担が続きます。空き家のまま時間がたつほど建物の劣化も進み、さらに売りにくくなるという悪循環に陥ることもあります。

仲介は売却後の不具合に対する責任（契約不適合責任）を問われる恐れがある

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容と合っていなかった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。たとえば、引き渡し後に雨漏りや給排水管の故障が見つかり、それが契約書に記載されていなかった場合、修補や代金の減額などを求められる可能性があります。

古い家は、目に見えない部分の傷みを売主自身が把握しきれていないことも多く、個人の買主に売る仲介ではこのリスクが大きくなりがちです。

買取なら売却後のトラブルや責任を抑えやすく、精神的な負担が少ない

買取では、買主が建物の状態を見極めるプロである不動産会社です。古さや傷みを前提に買い取るため、売買契約で契約不適合責任を免除したり、責任の範囲を限定したりする取り決めを結ぶケースが多く見られます。

ただし、買取だから自動的に責任がなくなるわけではありません。免責の特約を結んでも、売主が知りながら告げなかった不具合については責任を免れられないため、把握している雨漏りや故障は査定の段階で正直に伝えておくことが大切です。そのうえで契約書の免責条項を確認しておけば、売却後の心配を大きく減らせます。

✓ポイント：仲介は高く売れる可能性がある反面、時間と売却後の責任という負担を伴います。古い家で「早く」「手間なく」「後の心配なく」手放したい場合は、契約不適合責任の取り決めまで含めて買取と比較することが判断の近道です。

 

4. 大津市で老朽化した家を現状のまま買取で売却しやすいケース

老朽化の程度や原因はさまざまですが、次のような状態の家は、仲介では売りにくく、買取が向いていることが多いケースです。代表的なパターンを整理しました。

相続後に数年間放置し、老朽化が進んでしまった実家の空き家

親から相続した実家を、遠方に住んでいるなどの理由で数年間そのままにしているうちに、傷みが進んでしまうケースです。人が住まない家は換気や通水が行われないため、湿気やカビ、設備の不具合が起こりやすくなります。

こうした空き家でも、買取であれば現状のまま査定を受けられます。なお、相続した不動産を売却するには、名義を相続人に変更する相続登記が必要です。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。2024年4月1日より前に発生した相続も対象で、すでに相続したことを知っていた不動産については原則2027年3月31日までが期限です。正当な理由なく期限内に申請しない場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。まだ手続きをしていない場合は、査定と並行して準備を進めるとスムーズです。

出典：【法務省/相続登記の義務化】不動産を相続したらかならず相続登記！｜法務省

雨漏りやシロアリ被害、水回りの故障が起きている物件

雨漏りやシロアリ被害、給湯器や配管の故障などがある家は、仲介では買主から修繕を求められたり、価格交渉の材料にされたりしがちです。修繕してから売ろうとすると、被害の範囲によっては費用がかさみます。

買取では、こうした不具合も修繕費として見込んだうえで価格を提示します。気になる症状がある場合は、隠さずに伝えることで、契約後のトラブルを防ぎやすくなります。

間取りが古く、現代のライフスタイルに合わない住宅

和室が多く細かく区切られた間取りや、収納の少ない住宅、段差の多い住宅は、今の暮らし方に合わないと敬遠されることがあります。建物自体はしっかりしていても、買主が見つかりにくいのが悩みどころです。

買取会社は、間取り変更を含むリノベーションや建て替えを前提に評価するため、間取りの古さだけで買取が難しくなるとは限りません。

ただし、接道条件や権利関係、建物の著しい傾き、擁壁の問題などによっては、買取価格が大きく下がったり、会社によっては買取対象外になったりすることがあります。「古いから必ず売れる」というわけではないため、物件の条件を踏まえて相談することが大切です。

✓ポイント：放置による劣化、設備の不具合、古い間取りといった「売りにくさ」は、買取では価格を算出するための条件の一つとして扱われます。一方で、土地や権利関係の条件によっては価格や買取の可否が変わるため、不具合や気になる点は事前に整理して伝えておくと、査定がスムーズに進みます。

 

5. 大津市で築古物件を少しでも条件良く手放すためのコツ

買取は相場より低めになりやすい売却方法ですが、進め方次第で納得できる条件に近づけられます。ここでは、築年数の古い家を手放す際に押さえておきたい3つのコツを紹介します。

大津市の不動産事情や相場に精通した地域密着型の業者を選ぶ

大津市は、駅周辺の住宅地から比叡山麓の坂道が多い住宅地、旧市街の古い木造住宅が並ぶエリア、市街化調整区域を含む郊外まで、地域ごとに物件の特性が大きく異なります。エリアごとの需要や再販の見込みを把握している会社ほど、根拠のある査定額を提示しやすくなります。

業者を選ぶ際は、次の点を確認しておくと安心です。

複数の買取業者を比較して査定額の根拠をしっかり確認する

買取価格は、会社ごとに修繕費の見込み方や再販計画が異なるため、差が出ることがあります。1社だけで決めず、複数の会社に査定を依頼して比較するのがおすすめです。

比較するときは、金額だけでなく、「なぜその価格になるのか」を具体的に説明してくれるかに注目してください。査定額の内訳や前提を具体的に説明してもらえる会社であれば、複数社の条件を比較しやすく、納得したうえで判断しやすくなります。あわせて、残置物の扱いや契約不適合責任の取り決め、引き渡しまでの期間も確認しておくと比較しやすくなります。

自己判断で解体や修繕を始める前に、まずはプロの査定を受ける

「古い家は更地にしたほうが売れる」と考えて、先に解体してしまうのは注意が必要です。住宅が建っている土地は固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例）を受けていることが多く、建物を取り壊すと翌年度以降、土地の税負担が増える場合があります。

また、建物の敷地は原則として建築基準法上の道路に2メートル以上接している必要があります。この接道義務を満たしておらず、建築基準法上の認定・許可なども受けられない物件では、既存建物を解体すると原則として新たに建物を建てられない場合があります。

修繕も同様で、工事の費用を売却価格で回収できるとは限りません。解体や修繕は元に戻せない判断なので、手を付ける前に査定を受け、現状のまま売った場合の価格を把握しておくことが大切です。

出典：第４３条第２項に基づく認定・許可の取扱い｜東京都都市整備局

✓ポイント：条件良く手放すための基本は、「地域を知る会社を選ぶ」「根拠で比べる」「手を加える前に相談する」の3つです。特に解体や修繕は後戻りできないため、まず現状での査定額を知ることが、損を防ぐための第一歩になります。

 

6. 修繕費用で悩む前に、まずは大津市の専門業者へ無料査定の相談を

築年数が古い家でも、修繕費用をかけずに手放す方法はあります。大切なのは、売却の目的に合った方法を選び、手を加える前に現状の価値を知ることです。

売却の目的や希望スケジュールに合わせた最適な売却方法を見つける

売却方法は、何を優先したいかによって変わります。時間がかかっても少しでも高く売りたい場合は仲介が、早く・手間なく・売却後の心配を減らして手放したい場合は買取が向いています。

相続人同士で売却時期を合わせたい、住み替えの資金計画がある、といった事情によっても最適な方法は変わります。希望するスケジュールをあらかじめ整理しておくと、相談がスムーズです。

現状のまま売れるか迷ったら、まずは費用や手間がかからない買取査定を活用する

「この状態で本当に売れるのか」と迷ったら、まずは買取査定を受けて、現状のままでいくらになるのかを知ることから始めるのが近道です。査定額が分かれば、仲介と比べるときの基準にもなり、修繕や解体をするべきかどうかも判断しやすくなります。

滋賀不動産買取相談センター（日本住販）では、大津市・草津市・守山市を含む滋賀エリアで、築年数の古い戸建てや空き家、相続した実家などの買取に対応しています。残置物の撤去費用と登記費用は当社負担のため、修繕や片付けを済ませてから相談する必要はありません。「リフォームしないと売れないと思っていた」「仲介と買取のどちらが合うか比べたい」という段階でも構いません。古い家の売却でお悩みの方は、まずはお気軽に無料査定をご相談ください。

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