接道に問題がある家でも売却できる？

建築基準法では、建築物の敷地は原則として幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接することが求められています。

しかし、前面道路が4m未満だからといって、直ちに再建築できないとは限りません。 建築基準法第42条第2項の道路として扱われる場合や、敷地・道路の条件によっては第43条第2項の認定・許可を検討できる場合もあります。

再建築可否を確認する7つのポイント

1．前面の道が「建築基準法上の道路」か

最初に確認したいのが道路種別です。 見た目が道路でも、建築基準法上の道路として扱われているとは限りません。

建築基準法第42条には、道路法による道路、位置指定道路、既存道路、幅員4m未満のいわゆる2項道路など、複数の道路区分があります。

草津市では、 建築基準法第42条の道路種別 を「くさつマップ」や建築政策課の専用端末で確認できると案内しています。 一部未判定の道路では、道路判定の手続きが必要になる場合があります。

2．敷地が道路に何m接しているか

一戸建てなど一般的な建築物では、敷地が建築基準法上の道路に原則2m以上接することが基本です。

特に路地状敷地や旗竿地では、「道路に接しているように見える」だけではなく、接道部分の実際の幅や路地状部分の長さなども確認します。

3．道路幅員は何mあるか

建築基準法上の道路は原則として幅員4m以上ですが、古くから建物が立ち並ぶ道路では4m未満でも第42条第2項道路として指定されている場合があります。

つまり、「前面道路が3m台だから再建築できない」とは一概にいえません。 道路幅とあわせて道路種別を確認する必要があります。

4．2項道路ならセットバックが必要になる場合がある

幅員4m未満でも、建築基準法第42条第2項の道路として指定されている場合があります。

この場合、建て替えなどの際に道路中心線から原則2mとなる位置まで敷地を後退させる「セットバック」が必要になることがあります。 セットバック部分には建築物や門・塀などを設けられないため、実際に建物を建てられる敷地面積にも影響します。

5．建築基準法43条2項の認定・許可を検討できるか

建築基準法上の道路に通常どおり接していない場合でも、一定の条件を満たすことで法43条2項による認定や許可の対象となる場合があります。

これは、単に「昔から家が建っているから再建築できる」という制度ではありません。 道の幅員、通行・避難の安全性、周辺状況、建築する建物の用途・規模などについて確認が必要です。

草津市では、 建築基準法第43条第2項第2号許可 について許可基準や事前相談の流れを公開しています。

6．私道の場合は所有・通行・掘削の関係も確認

前面道路が私道の場合は、道路種別だけでなく、誰が所有しているのか、売却物件に私道持分があるのかなども確認します。

「私道だから売れない」というわけではありませんが、購入者が将来どのように利用できるのかを確認するため、権利関係の調査が重要になります。

7．現在の家が建ったときの資料を確認する

現在建っている建物の確認済証・検査済証・建築計画概要書などが残っている場合は、道路条件を調べる際の参考になります。

草津市では市内の建築物について建築計画概要書の閲覧制度も案内しています。 ただし、過去に家が建てられたことだけを理由に、現在も同じ条件で再建築できるとは限りません。

「道が狭い」「接道2m未満」だけで売却を諦めない

接道条件に問題がある物件では、「再建築不可」という言葉だけが先行しやすくなります。 しかし、実際の判断には複数の確認事項があります。

道路条件が不利な場合、一般の購入希望者にとって住宅ローンや将来の建て替えが判断材料となり、仲介では購入者が限定されることがあります。

一方、不動産会社による直接買取では、道路条件や購入後の活用方法を確認したうえで査定できる場合があります。

売主が先にセットバック工事・解体・測量を急がなくてよい理由

道路条件に不安があると、「道路を広げないと売れない」「境界を確定しなければ査定できない」「家を解体して土地にした方がよい」と考えることがあります。

しかし、売却前に行う工事や調査には費用がかかります。 また、査定の結果、現況のまま売却できる場合もあるため、順番が重要です。

接道条件が厳しい戸建ての売却方法

1．再建築可能と確認できれば仲介も検討する

道路調査の結果、再建築可能であることが確認できれば、一般の戸建てと同様に仲介で購入希望者を探せる可能性があります。

ただし、セットバックによって有効敷地面積が小さくなる場合などは、その条件を踏まえて価格を検討します。

2．再建築が難しい場合は現況利用できる購入者を探す

新築への建て替えが難しい物件でも、既存建物を利用したい購入者などが見つかる可能性はあります。

ただし、購入対象となる人が限定されやすいため、一般的な戸建てより売却期間が長くなることがあります。

3．不動産会社への直接買取を比較する

道路条件が複雑な戸建てでは、不動産会社へ直接売却する方法も比較対象になります。

日本住販では草津市の道路条件に不安がある戸建ても査定します

日本住販は1986年創業、不動産買取実績888件。 滋賀県では大津市・草津市・守山市を正式対応エリアとして不動産買取を行っています。

草津市の戸建てについても、土地・建物だけではなく道路条件を確認し、現在の状態から査定相談を承ります。

戸建ての査定全般については、 草津市の戸建て査定でチェックされるポイント も参考にしてください。

古家を解体するか迷っている場合は、 草津市の古家付き土地は解体せず売れる？ をご覧ください。

直接買取については、 日本住販の不動産買取サービス をご確認ください。

草津市の接道・再建築についてよくある質問

まとめ｜「再建築不可」と決める前に、道路条件を正しく確認する

草津市で前面道路が狭い、接道が短い、私道に面しているといった戸建てでも、それだけで売却できないわけではありません。