兄弟で相続した大津市の実家を売るには？共有不動産の売却と買取を解説
兄弟で相続した大津市の実家は売却できる？
「兄弟3人で相続した実家を売りたい」
「自分は売却したいが、弟が反対している」
「共有名義になっている家を、不動産会社に買い取ってもらえる？」
大津市で親の実家を兄弟姉妹で相続した場合、通常の単独所有の不動産とは少し違った手続きが必要になります。
結論からお伝えすると、兄弟姉妹で共有している実家でも売却は可能です。
ただし、実家全体を売却する場合には、原則として共有者全員で売却について合意する必要があります。
法務省の共有制度に関する資料でも、共有物全体を売買などによって処分する場合は、全共有者の同意が必要であることが示されています。
そのため、
兄は売りたい
弟は残したい
妹は価格次第
という状態では、そのまま実家全体を売却することは難しくなります。
まず必要なのは、「いくらで売れるか」よりも「兄弟でどうしたいか」を整理することです。
ただし、話し合いを始める際には現在の査定価格が分かっていた方が判断しやすくなります。
日本住販では、大津市・草津市・守山市の相続物件について、共有状態や相続登記前の段階から相談できます。
詳しくは日本住販の相続物件・空き家サポートをご覧ください。
相続人が複数いると実家は「共有状態」になる
親が亡くなり、相続人が複数いる場合、遺産分割が終わるまで相続財産は共同相続人の共有に属します。
民法第898条では、「相続人が数人あるときは、相続財産は、その共有に属する」と定められています。
法務省も、相続が発生すると原則として遺産は法定相続分の割合で相続人らが共有し、共有財産の管理・処分は相続人同士で決める必要があると案内しています。
たとえば、
父が死亡
母はすでに死亡
子どもが長男・次男の2人
というケースでは、遺言等がなければ法定相続分は基本的に、
長男 1/2 次男 1/2 となります。
ただし、これは、「必ず1/2ずつの共有名義にしなければならない」
という意味ではありません。
遺産分割協議によって、
長男が実家を取得する
次男が別の財産を取得する
といった分け方もできます。
共有名義にする前に「どう分けるか」を考えることが重要
相続した実家について、「とりあえず兄弟で共有名義にしておこう」と考える方もいます。
しかし、将来的に売却する可能性がある場合は注意が必要です。
裁判所も、共有分割について、将来共有者間で管理や処分方法の意見が食い違った場合に問題となる可能性があると案内しています。
そのため、
将来誰が住むのか
誰が管理するのか
売却予定があるのか
まで考えて、遺産分割方法を決めることが重要です。
相続した実家を分ける4つの方法
相続不動産の分け方には、大きく4つの方法があります。
裁判所でも、
現物分割
代償分割
換価分割
共有分割
という方法が案内されています。
1．現物分割
遺産そのものを相続人ごとに分ける方法です。
たとえば、
長男 → 大津市の実家
次男 → 別の土地
というように分けます。
不動産が複数ある場合には利用しやすい方法です。
2．代償分割
相続人の一人が実家を取得し、その代わりに他の相続人へ金銭を支払う方法です。
たとえば、
実家の評価額 2,000万円
兄弟2人
で、長男が実家を取得する場合、次男へ1,000万円相当の代償金を支払うといった方法です。
実家に住み続けたい兄弟がいる場合に検討できます。
ただし、実家を取得する人に代償金を支払う資力が必要です。
3．換価分割
実家を売却し、売却代金を相続人で分ける方法です。
たとえば、実家を2,000万円で売却。売却費用等を差し引いた残額を、
兄 1/2
弟 1/2
というように分けます。
裁判所も、換価分割を「遺産を第三者に売却して、その代金を分割する方法」と案内しています。
兄弟の誰も実家へ住む予定がなく、「最終的には売却したい」という場合には、分かりやすい方法の一つです。
4．共有分割
兄弟それぞれが持分を取得して、そのまま共有する方法です。
たとえば、
兄 1/2
弟 1/2
で所有します。
すぐ売却しない場合には選択肢になりますが、
売りたい
貸したい
リフォームしたい
誰が住むのか
などについて将来意見が分かれる可能性があります。
売却予定がある場合は、共有状態を長期間続ける必要があるのか慎重に検討しましょう。
兄弟共有の実家を売却するには全員の同意が基本
共有している実家全体を売却する場合には、共有者全員の同意
が基本です。たとえば、
兄 1/2
弟 1/2
という共有状態であれば、兄だけが勝手に家全体を売却することはできません。
同様に、
兄 1/3
弟 1/3
妹 1/3
の場合も、家全体を売却するのであれば全員の合意が必要になります。
そのため、不動産会社へ売却を依頼する前に、
売却すること
売却価格
仲介か買取か
残置物をどうするか
売却費用をどう負担するか
などについて話し合っておくとスムーズです。
兄弟の一人だけが反対している場合は？
共有者の一人が、「絶対に売りたくない」と言っている場合、その人を無視して実家全体を通常売却することはできません。
まず、「なぜ売りたくないのか」を確認します。
たとえば、
思い出がある
将来自分が住みたい
売却価格が安い
今売る必要を感じない
など、反対理由によって解決方法は異なります。
売却価格が理由なら査定を取る
「安く売られるのではないか」という不安がある場合は、査定価格を確認します。
大津市の戸建て査定で確認される10のポイントも参考にしてください。
実際の市場価格が分かれば、兄弟間で話し合いやすくなります。
誰かが住みたい場合は代償分割を検討する
兄弟の一人が実家へ住みたい場合は、その人が不動産を取得し、ほかの相続人へ代償金を支払う方法があります。
誰も住まない場合は換価分割を検討する
誰も住まず、管理だけが続いているのであれば、「売却して現金化し、分配する」方法も検討できます。
話し合いがまとまらない場合は家庭裁判所の手続もある
遺産分割について相続人同士の話し合いがまとまらない場合には、家庭裁判所の遺産分割調停を利用する方法があります。
裁判所は、遺産分割調停を、「遺産の分割について相続人間で話し合う手続」として案内しています。
詳しくは裁判所「相続・遺産分割」をご確認ください。
ただし、調停には時間や手間がかかります。
可能であれば、
不動産査定
売却した場合の手取り
管理費用
など客観的な情報を用意して、まず兄弟間で話し合うことをおすすめします。
自分の共有持分だけ売ることはできる？
共有不動産については、自分の持分だけを第三者へ処分する方法が検討される場合があります。
ただし、「自分の持分だけ売れば簡単に解決する」とは限りません。
第三者が共有者として入ることになるため、
実家の利用
管理
将来の売却
がさらに複雑になる可能性があります。
また、遺産分割前に共同相続人が「相続分」を第三者へ譲渡した場合には、民法第905条に基づき、他の共同相続人が一定期間内に価額・費用を償還してその相続分を取り戻せる制度もあります。
共有持分・相続分のみの売却を検討する場合は、通常の不動産売却以上に権利関係が複雑になるため、弁護士・司法書士等へ確認することをおすすめします。
兄弟で売却するなら先に相続登記も確認する
実家の登記名義が亡くなった親のままの場合、査定相談はできますが、そのまま売買を完了することはできません。
まず相続人を確認し、
遺産分割
相続登記
を進めます。
法務省は、相続人が複数いる場合、遺産分割によって不動産を取得する人を決め、その内容に応じて相続登記を行うよう案内しています。
相続登記について詳しくは、相続登記が終わっていない大津市の実家を売る方法をご覧ください。
兄弟共有の実家を売却するときに決めたい7つのこと
1．本当に売却するのか
まず共有者全員の意思を確認します。
2．いくらなら売るのか
査定結果をもとに、売却価格の考え方を共有します。
3．仲介と直接買取のどちらにするか
高値を優先するなら仲介。
売却時期・手間を優先するなら直接買取も比較します。
4．残置物をどうするか
親の家具や家電が残っている場合、
誰が片付けるのか
費用をどう分担するのか
を決めます。
日本住販では残置物がある戸建ても相談可能です。
5．売却費用をどう負担するか
登記費用
片付け費用
測量等が必要な場合の費用
などについて話し合います。
6．売却代金をどう分けるか
遺産分割協議や共有持分などに応じて整理します。
税務上の扱いも関係するため、必要に応じて税理士等へ確認してください。
7．代表して不動産会社と連絡する人を決める
共有者全員が毎回不動産会社とやり取りすると、情報が混乱することがあります。
兄弟のうち一人を窓口にして、
査定結果
契約条件
売却スケジュール
を共有すると進めやすくなります。
共有不動産の売却は「査定してから話し合う」と進めやすい
兄弟間で、「高く売れるなら売りたい」「安いなら残したい」という意見が分かれることがあります。
この場合、価格を知らない状態で話し合っても結論が出にくくなります。
まず査定を行い、
仲介ならどの程度か
直接買取ならどの程度か
残置物ありならどうなるか
を確認します。
その数字をもとに話し合う方が現実的です。
日本住販では、現地調査を行った場合、最短で現地調査当日に査定結果をご案内可能です。
仲介と直接買取では共有物件の進め方も違う
仲介
仲介では一般購入者を探します。
メリットは、高く売れる可能性があることです。一方で、
販売期間
購入希望者の内覧
価格交渉
などが発生します。
兄弟全員が価格を優先し、時間をかけられる場合には検討できます。
直接買取
直接買取では不動産会社自身が買主になります。
一般購入者を探さないため、
販売活動
一般向け内覧
購入希望者待ち
が不要です。
日本住販の買取については、不動産買取サービスをご確認ください。
条件や必要書類が整った場合、日本住販では最短7日での決済にも対応しています。
相続人全員が、「早く実家を整理したい」と考えている場合には、直接買取を比較する価値があります。
兄弟が県外に住んでいても売却できる？
売却できます。
たとえば、
兄は大阪
弟は東京
実家は大津市
という場合でも売却できます。
ただし、
相続人全員の意思確認
必要書類
署名等
契約方法
を整理する必要があります。
遠方に住んでいる場合については、県外から大津市の実家を売却する方法も参考にしてください。
相続した実家に大量の荷物が残っている場合
親が亡くなった後の実家には、
家具
家電
衣類
食器
写真
書類
などが残っていることがあります。
兄弟で、「誰が片付けるのか」が原因で話が進まないケースもあります。
しかし、査定前にすべて処分する必要はありません。日本住販では残置物がある戸建ても相談可能です。
実際に大津市では、築約30年・相続による相談・残置物ありの戸建てを、そのままの状態で買い取った事例があります。
兄弟で相続した実家を売却する7ステップ
STEP1．現在の登記名義を確認する
親名義なのか、すでに共有登記されているのか確認します。
STEP2．相続人を確認する
戸籍等を確認し、相続人を整理します。
STEP3．実家を査定する
現在の市場価値を確認します。
相続登記前でも査定相談は可能です。
STEP4．兄弟で売却方針を話し合う
売る・誰かが取得する・共有するなどを検討します。
STEP5．遺産分割・相続登記を行う
誰が不動産を取得するか決め、必要な登記を行います。
STEP6．仲介と直接買取を比較する
価格だけでなく、売却期間・残置物・管理負担まで含めて比較します。
STEP7．売買契約・決済
共有者・相続人の合意と必要書類等が整ったら、売却手続きを行います。
日本住販では兄弟で相続した実家も相談できます
日本住販は1986年創業・不動産買取実績888件。
滋賀県では、
大津市
草津市
守山市
を正式対応エリアとして、不動産買取を行っています。
特に戸建てについて、
兄弟で相続
共有状態
相続登記前
空き家
築古
残置物あり
遠方所有
といった段階から相談可能です。
日本住販では、共有者同士の法律上の争いを代理して解決することはできませんが、
現在の査定価格
買取可能性
売却方法
売却スケジュール
について確認できます。
兄弟間の話し合いを進めるために、まず不動産価値を把握することも可能です。
これまでの取引については、日本住販の買取・売却実績もご覧ください。
よくある質問
Q1．兄弟2人の共有名義ですが、自分だけで家全体を売れますか？
原則としてできません。共有している不動産全体を売却する場合は、共有者全員の同意が必要です。
Q2．兄弟の一人が売却に反対しています。
その人の同意なしに家全体を通常売却することはできません。反対理由を確認し、査定価格や代償分割などの選択肢を含めて話し合いましょう。
Q3．兄弟の一人が実家に住みたいと言っています。
その兄弟が実家を取得し、ほかの相続人へ代償金を支払う「代償分割」を検討できます。
Q4．兄弟の誰も実家はいりません。
実家を売却して売却代金を相続人で分ける「換価分割」が選択肢になります。
Q5．とりあえず共有名義にしても大丈夫ですか？
可能ですが、将来、売却や管理について意見が分かれる可能性があります。将来的に売却する予定があるなら、共有にする必要があるか慎重に検討してください。
Q6．相続登記前でも査定できますか？
査定相談はできます。実際に売却する際には必要な相続登記を進めます。
Q7．自分の持分だけ売ることはできますか？
持分や相続分のみの処分が検討できる場合はありますが、権利関係が複雑になりやすく、第三者が共有関係へ入る可能性もあります。専門家へ確認したうえで検討することをおすすめします。
Q8．兄弟全員が県外に住んでいます。
売却可能です。不動産会社へ遠方所有であることを伝え、契約・書類・現地確認の方法を相談してください。
Q9．共有不動産の売却で兄弟の話し合いがまとまりません。
遺産分割前であれば、家庭裁判所の遺産分割調停を利用する方法があります。法律関係が複雑な場合は弁護士等への相談も検討してください。
まとめ｜兄弟で相続した実家は「査定→合意→登記→売却」の順で整理する
大津市の実家を兄弟姉妹で相続した場合、
まず重要なのは、誰が所有しているのか
そして、兄弟全員が実家をどうしたいのかを確認することです。
相続不動産の分け方には、
現物分割
代償分割
換価分割
共有分割
があります。
兄弟の誰も実家へ住む予定がないのであれば、実家を売却して現金で分ける換価分割も選択肢になります。
一方で、共有状態のまま実家全体を売却する場合には、原則として共有者全員の同意が必要です。
そのため、
査定
↓
兄弟で話し合い
↓
遺産分割
↓
相続登記
↓
仲介・買取比較
↓
売却
という順番で進めると整理しやすくなります。
日本住販では、大津市の相続戸建てについて、
共有状態
相続登記前
残置物あり
遠方所有
といった段階から査定相談できます。
兄弟間で売却価格について話し合うためにも、まず現在の実家がいくらになるのかを確認するところから始めてください。
電話番号0120-830-369
営業時間/9:30～18:30
定休日/火曜日、水曜日
※不動産売却・買取のお困りごとは、
当社までお気軽にご相談下さい。