相続登記が終わっていない大津市の実家は売れる？売却前に確認したい手続き
相続登記が終わっていない大津市の実家でも売却相談できる？
「父名義のままになっている大津市の実家を売りたい」
「相続登記をしていないが、不動産会社へ査定を依頼してもよい？」
「2027年3月31日までに登記が必要と聞いたが、自分も対象？」
大津市で相続した戸建てや空き家を所有している方の中には、登記名義が亡くなった親のままになっている方もいるでしょう。
結論からお伝えすると、相続登記が終わっていなくても、不動産会社へ査定・売却相談することはできます。
ただし、実際に相続した不動産を売却し、買主へ所有権を移転するためには、原則として相続登記を行い、誰がその不動産を相続したのかを登記上明確にする必要があります。
法務省も、相続した不動産を売却する場合には相続登記が必要であることを案内しています。特に「相続人申告登記」だけでは売却することはできず、別途相続登記が必要です。
そのため、
査定
↓
相続関係を確認
↓
相続登記
↓
売買契約・決済
という流れで進めるのが基本です。
大津市で相続した実家の売却全体については、大津市で相続した実家を売却する方法も参考にしてください。
2024年4月から相続登記が義務化されています
相続登記は、以前は必ず申請しなければならない制度ではありませんでした。
しかし、所有者不明土地の増加などを背景に、2024年4月1日から相続登記が法律上の義務となりました。
相続によって不動産の所有権を取得した人は、原則として、
自分が相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内
に相続登記を申請する必要があります。
正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
制度の詳細は、法務省「相続登記の義務化」で確認できます。
2024年4月より前の相続も対象です
「父が亡くなったのは10年以上前だから、自分には関係ない」
と思っている方は注意が必要です。
相続登記義務化は、2024年4月1日より前に発生した相続も対象です。
法務省によると、2024年4月1日より前に相続による不動産取得を知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。
つまり、
2010年に相続
2015年に相続
2020年に相続
といったケースでも、登記名義が亡くなった方のままになっている場合は確認が必要です。
2026年時点では、2027年3月31日まで残された期間も短くなっています。
売却予定がなくても、相続登記の状況は一度確認しておきましょう。
相続登記していない家をそのまま買主へ売れる？
基本的には、亡くなった方の名義から直接第三者へ売却するのではなく、まず相続登記によって相続人へ名義を移したうえで売却手続きを進めます。
たとえば登記名義が、父：山田太郎
のままになっている家を、相続人である子どもが売却する場合、
山田太郎
↓
相続人
という相続登記を行ったうえで、
相続人
↓
買主
という所有権移転登記を進めます。
そのため、「買主が決まってから相続登記を考えればよい」というより、査定・売却相談と並行して早めに相続関係を整理しておく方がスムーズです。
査定は相続登記の前でもできる
ここは重要なポイントです。
相続登記が終わるまで、「不動産会社へ相談してはいけない」わけではありません。
査定段階であれば、
物件所在地
土地面積
建物状態
築年数
道路状況
周辺環境
などを確認して、現在の売却可能性や価格を調べることができます。
つまり、相続登記を完了してから査定する必要はありません。
むしろ、
査定
相続関係の整理
登記準備
を同時に進めることで、売却までの期間を短縮しやすくなります。
日本住販では、大津市・草津市・守山市の相続物件について相談できます。相続物件全般については、日本住販の相続物件・空き家サポートをご覧ください。
相続した実家を売却する前に確認したい7つのポイント
1．登記名義人を確認する
最初に確認するのは、現在誰の名義になっているのかです。
親が亡くなっていても、
父名義
祖父名義
さらに前の世代の名義
のままになっているケースがあります。
相続登記を長期間行っていない場合、相続人が増えて手続きが複雑になっている可能性もあります。
2．相続人が誰なのか確認する
不動産を誰が相続できるのか確認します。
たとえば、
配偶者
子ども
兄弟姉妹
などです。戸籍等を確認し、法定相続人を整理します。
相続人が複数いる場合、「長男が実家を管理しているから長男が自由に売れる」とは限りません。
誰が不動産を取得するのかを決める必要があります。
3．遺言書があるか確認する
亡くなった方が遺言書を残している場合は、その内容も重要です。
公正証書遺言
自筆証書遺言
法務局保管の自筆証書遺言
などがあります。
遺言書の有無によって、その後の登記手続きが変わる可能性があります。
4．遺産分割協議が必要か確認する
相続人が複数いる場合、「誰が実家を取得するのか」を話し合う必要があります。
たとえば、
長男が単独で相続する
兄弟2人で共有する
売却して代金を分ける
などの方法があります。
売却を目的とする場合でも、誰が所有者になるのかを整理しておく必要があります。
5．相続登記を行う
相続関係が整理できたら、法務局へ相続登記を申請します。
法務省では、遺産分割協議による場合や法定相続分による場合など、ケース別の登記手続きハンドブックを公開しています。
詳しくは、法務局「相続登記・遺贈の登記手続ハンドブック」をご確認ください。
6．住所変更など他の登記も確認する
相続登記後の所有者について、登記上の住所と現在の住所が異なる場合も確認が必要です。
2026年4月1日からは、不動産所有者の住所・氏名等の変更登記も義務化されています。
大津市も、相続登記義務化とあわせて住所・氏名変更登記の義務化について案内しています。
売却時に登記内容と現在の本人情報が一致しているかも確認しておきましょう。
7．相続登記後に売却手続きを進める
登記が整ったら、仲介・直接買取などの売却方法を選びます。
早期売却や残置物がある場合には、日本住販の不動産買取サービスも選択肢になります。
遺産分割がまとまらない場合はどうする？
兄弟姉妹など相続人が複数いると、「誰が実家を相続するか決まらない」というケースがあります。
相続登記の義務期限が近づいているにもかかわらず、遺産分割協議がまとまらない場合に利用できる制度が、相続人申告登記です。
相続人申告登記とは？
相続人申告登記は、相続登記義務を簡易的に履行するために2024年4月から始まった制度です。
自分が、
登記名義人が亡くなったこと
その人の相続人であること
を法務局へ申し出ることで、申出をした相続人について相続登記義務を履行したものとみなされます。
特定の相続人が単独で申し出ることもできます。
詳しくは、法務省「相続人申告登記について」をご確認ください。
相続人申告登記だけでは実家を売却できない
ここは特に注意してください。
相続人申告登記は、相続登記義務を履行するための簡易な制度です。
誰がその不動産の所有権を取得したのかを登記する通常の相続登記とは異なります。
法務省も、相続した不動産を売却する場合には、相続人申告登記とは別に相続登記が必要と明確に案内しています。つまり、
相続人申告登記
↓
義務期限への対応
はできますが、
相続人申告登記
↓
そのまま売却
とはなりません。
売却を考えている場合は、最終的には通常の相続登記まで進める必要があります。
親が所有していた不動産を全部把握できていない場合は？
相続した家について、
「大津市の実家以外にも土地があるかもしれない」
「親がどこに不動産を持っていたか分からない」
というケースもあります。
このような場合に利用できる新しい制度が、所有不動産記録証明制度です。
2026年2月2日から始まった制度で、特定の人が登記名義人となっている不動産を登記官が検索し、一覧化した証明書を交付します。
相続人も一定の手続きによって請求できます。
これにより、「知らない土地があり、相続登記を忘れていた」という登記漏れを防ぎやすくなりました。
制度の詳細は、法務省「所有不動産記録証明制度」をご確認ください。
相続登記に必要になる主な書類
ケースによって異なりますが、一般的には、
被相続人の戸籍関係書類
被相続人の住民票の除票等
相続人の戸籍
相続人の住民票
固定資産評価証明書等
遺産分割協議書
印鑑証明書
などが必要になる場合があります。
遺言書がある場合や、法定相続分で登記する場合などは必要書類が異なります。
そのため、「ネットで見つけた書類一覧だけを見て全部集める」より、法務局や司法書士へ自分のケースで必要な書類を確認する方が確実です。
相続登記は自分でもできる？
相続登記は、必ず司法書士へ依頼しなければならないわけではありません。
自分で法務局へ申請することも可能です。
法務局では登記手続案内やハンドブックを用意しています。
一方、
相続人が多い
数世代前の相続が残っている
兄弟で話がまとまっていない
不動産が複数ある
売却期限が迫っている
場合には、司法書士などの専門家へ相談することで手続きを進めやすくなることがあります。
何代も相続登記していない家は要注意
たとえば、
祖父
↓
父
↓
現在の相続人
という2世代以上の相続登記が行われていない場合です。
時間が経過するほど、
相続人が亡くなる
さらにその子どもが相続人になる
など、関係者が増える可能性があります。
相続人が増えるほど、
戸籍収集
遺産分割協議
署名・押印
などが複雑になります。
そのため、「売る予定が決まってから登記すればいい」と長期間放置することはおすすめできません。
相続した実家を兄弟共有にすると売却はどうなる？
兄弟2人などで共有名義にした場合、物件全体を売却するには共有者全員の合意が必要になります。
たとえば、
兄50％
弟50％
という共有状態であれば、一人だけの判断で実家全体を売却することはできません。
そのため、将来的に売却することが決まっている場合には、どのような名義で相続登記するのかも重要になります。
安易に共有名義にするのではなく、相続人同士で今後の利用・売却予定まで話し合っておくことが重要です。
相続登記前に実家を片付ける必要はない
相続登記が進んでいないと、「先に家の中を全部片付けなければ」と考える方もいます。
しかし、不動産査定を受けるだけであれば、残置物を全部処分する必要はありません。
日本住販では、残置物がある戸建ても相談可能です。
実際に大津市では、
築約30年
相続による相談
残置物あり
の戸建てを、そのままの状態で買い取った実績があります。
相続した実家の片付けについては、大津市で残置物がある家をそのまま売却する方法も参考にしてください。
県外に住んでいる場合も売却手続きは進められる
相続人が、
大阪
東京
その他の都道府県
に住んでいるケースもあります。
その場合でも、大津市の実家を売却することは可能です。
ただし、
戸籍収集
遺産分割
登記
現地査定
契約
などが必要になるため、早い段階で準備することが重要です。
遠方所有の場合の流れについては、県外から大津市の実家を売却する方法も参考にしてください。
相続登記が終わっていない実家を売る流れ
STEP1．不動産会社へ査定を依頼する
相続登記前でも査定相談できます。
物件の現在価値を確認します。
STEP2．登記名義人を確認する
誰の名義になっているのか確認します。
STEP3．相続人・遺言を確認する
戸籍や遺言書から相続関係を整理します。
STEP4．遺産分割を行う
相続人が複数いる場合、誰が不動産を取得するか話し合います。
STEP5．相続登記を申請する
実際に不動産を取得する人へ登記名義を変更します。
STEP6．売却方法を決める
仲介と直接買取を比較します。
価格を優先する場合は仲介。
スピードや手間を優先する場合は直接買取も検討します。
STEP7．売買契約・決済
相続登記など必要な手続きが整ったら売買契約・所有権移転へ進みます。
日本住販では、条件・必要書類が整った場合、最短7日での決済にも対応しています。
相続登記が終わっていない場合こそ早めに査定するメリット
「相続登記を全部終えてから不動産会社へ相談しよう」とすると、売却までに時間がかかる場合があります。
先に査定しておけば、
家はいくらくらいになるのか
売却する価値があるのか
仲介と買取のどちらがよいのか
残置物を処分する必要があるのか
解体する必要があるのか
を確認できます。
相続人同士で遺産分割を話し合う際にも、現在の不動産価値が分かっていた方が判断しやすくなります。
日本住販では相続登記前の段階から相談できます
日本住販は1986年創業・不動産買取実績888件。
滋賀県では、大津市・草津市・守山市を正式対応エリアとして不動産買取を行っています。
特に戸建てについて、
相続登記前
相続した実家
空き家
築古
残置物あり
遠方所有
といった段階からご相談いただけます。
査定時点では相続登記が終わっていなくても構いません。
まず現在の不動産価値を確認し、その後に必要な相続手続きと売却の進め方を整理できます。
これまでの取引については、日本住販の買取・売却実績もご覧ください。
よくある質問
Q1．相続登記していない実家でも査定できますか？
査定できます。実際に売却・所有権移転を行うまでには相続登記が必要となりますが、査定相談は先に進められます。
Q2．2024年4月より前に相続した家も登記が必要ですか？
対象です。2024年4月1日より前に相続による取得を知っていた不動産については、原則2027年3月31日までに対応する必要があります。
Q3．2027年3月31日を過ぎるとすぐ罰金になりますか？
正当な理由なく相続登記義務に違反した場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。事情によって扱いが異なるため、期限が近い場合は早めに法務局等へ相談してください。
Q4．相続人申告登記をすれば家を売れますか？
相続人申告登記だけでは売却できません。売却には別途、相続登記が必要です。
Q5．兄弟で誰が家を相続するか決まっていません。
まず遺産分割協議を行います。期限内に協議がまとまらない場合には、相続人申告登記という制度もありますが、売却には最終的な相続登記が必要です。
Q6．相続した不動産が他にもあるか分かりません。
2026年2月2日から始まった所有不動産記録証明制度を利用すると、被相続人名義の不動産を一覧的に確認できる場合があります。
Q7．相続登記は司法書士へ頼まないとできませんか？
自分で申請することもできます。ただし、相続関係が複雑な場合には司法書士等へ相談するとスムーズです。
Q8．相続登記前に家を片付ける必要がありますか？
査定前にすべて片付ける必要はありません。日本住販では残置物がある戸建ても相談できます。
まとめ｜相続登記前でも「査定」と「手続き準備」は同時に進められる
大津市で相続した実家の登記名義が亡くなった親のままでも、査定・売却相談は可能です。
ただし、実際に不動産を売却するためには、
相続人確認
遺産分割
相続登記
などの手続きを進める必要があります。
特に現在は相続登記が義務化されており、2024年4月1日より前に発生した相続についても対象です。
2024年4月1日より前に相続による取得を知っていた不動産は、原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。
また、相続人申告登記をすれば売却できるというわけではありません。売却する場合には、最終的に通常の相続登記が必要です。
そのため、相続登記が終わるまで待つのではなく、査定と相続手続きを並行して進めることをおすすめします。
日本住販では、大津市の相続戸建てについて相続登記前の段階から相談できます。
まず現在の不動産価値を確認したうえで「誰が相続するのか。どのように登記するのか。仲介と買取のどちらで売るのか。」を整理していきましょう。
電話番号0120-830-369
営業時間/9:30～18:30
定休日/火曜日、水曜日
※不動産売却・買取のお困りごとは、
当社までお気軽にご相談下さい。