滋賀県で相続した実家を売却する流れ｜空き家になる前に知っておきたいこと
滋賀県で実家を相続したら最初に何をする？
「滋賀県の実家を相続したが、自分は県外に住んでいる」
「兄弟の誰も実家へ住む予定がない」
「家具が大量に残っているが、この状態でも売れる？」
「相続登記が終わるまで不動産会社へ相談できない？」
滋賀県で親の実家を相続すると、
相続手続き
不動産登記
家の片付け
空き家管理
売却
など、複数のことを同時に考える必要があります。
結論からお伝えすると、今後実家を利用する予定がない場合には、空き家として長期間放置する前に、現在の状態で不動産査定を受けておくことをおすすめします。
相続登記がまだ終わっていなくても、査定相談は可能です。
まず、
誰が相続人なのか
現在の名義は誰なのか
実家はいくらくらいなのか
今後誰かが利用するのか
を整理します。
そのうえで、
住む
貸す
保有する
売却する
のどの方法がよいか判断しましょう。
日本住販では滋賀県内の、大津市・草津市・守山市を正式対応エリアとして、不動産買取を行っています。
相続物件については、日本住販の相続物件・空き家サポートもご確認ください。
相続した実家を売るまでの全体像
相続した不動産の売却は、大きく次の流れで進みます。
-
相続人・遺言書を確認
-
登記名義を確認
-
現在の不動産価値を査定
-
実家をどうするか家族で話し合う
-
遺産分割・相続登記
-
仲介・直接買取など売却方法を比較
-
売買契約
-
決済・引き渡し
-
必要に応じて確定申告
重要なのは、「すべての相続手続きが終わってから不動産査定」にする必要はないということです。
査定と相続手続きを並行して進めることで、家族同士の話し合いもしやすくなります。
STEP1｜相続人を確認する
最初に確認するのは、誰が相続人なのかです。
たとえば、
配偶者
子ども
兄弟姉妹
など、家族構成によって相続人が異なります。
戸籍謄本等を取得して、相続人を確認します。
「長男だから自分だけが相続人」とは限りません。
不動産売却を進める前に、法的な相続人を整理することが重要です。
STEP2｜遺言書を確認する
遺言書がある場合は、その内容を確認します。
遺言によって、
実家は長男へ
土地は次男へ
など、財産の承継方法が指定されている場合があります。
そのため、相続人だけで話し合いを始める前に、遺言書が残されていないかを確認しましょう。
STEP3｜現在の登記名義を確認する
次に、不動産の登記名義を確認します。
親名義のままなのか
すでに共有名義なのか
抵当権が残っているのか
などを確認します。
法務局で登記事項証明書を取得すると、現在の所有者や権利関係を確認できます。
相続登記は2024年4月から義務化されている
2024年4月1日から、相続登記の申請が義務化されています。
不動産を相続によって取得したことを知った日から、原則3年以内に相続登記を申請する必要があります。
また、2024年4月1日より前に発生した相続も対象です。
法務省は、2024年4月1日より前に相続したことを知っていた不動産について、原則として2027年3月31日までに相続登記を行う必要があると案内しています。
詳しくは法務省「相続登記の義務化」をご確認ください。
相続登記前でも不動産査定はできる
相続登記がまだ完了していなくても、不動産査定を受けることは可能です。
たとえば、実家の価値が2,000万円と分かれば、
兄が取得する
売却して兄弟で分ける
そのまま共有する
といった話し合いもしやすくなります。
そのため、
相続登記完了
↓
不動産査定
だけではなく、
相続関係を確認
↓
不動産査定
↓
遺産分割
↓
相続登記
↓
売却
という進め方もできます。
STEP4｜相続した実家の現在価値を確認する
家族で今後を話し合う前に、現在いくらくらいの価値があるのかを確認します。
査定では、
立地
土地面積
土地形状
道路・接道
築年数
建物状態
修繕履歴
残置物
周辺需要
などを確認します。
そのため、
築40年だから価値がない
空き家だから売れない
と自己判断する必要はありません。
滋賀県の不動産取引価格を調べる方法
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、
不動産取引価格
戸建ての成約価格情報
地価公示
都市計画
防災情報
などを確認できます。
国土交通省「不動産情報ライブラリ」滋賀県内の過去の取引を確認する参考になります。
ただし、
同じ市
同じ町
同じ築年数
でも、
土地面積
道路
建物状態
などが違えば価格は変わります。
最終的には個別査定が必要です。
STEP5｜実家をどうするか4つの選択肢から考える
相続したからといって、必ず売却する必要はありません。
主な選択肢は4つです。
1．自分や家族が住む
今後利用する予定がある場合です。
2．賃貸する
戸建てとして貸し、家賃収入を得る方法です。
ただし、
リフォーム
設備交換
賃貸管理
空室
なども考慮する必要があります。
3．そのまま保有する
将来使う予定が明確な場合には保有も選択肢です。
ただし、空き家でも、
固定資産税
保険
草刈り
庭木
清掃
修繕
などの負担は続きます。
4．売却する
今後家族が利用する予定がない場合には、売却を検討します。
「とりあえず空き家」はおすすめしない
家族で結論が出ないと、「とりあえず何年かそのままにしよう」となりがちです。
しかし、滋賀県は空き家について、所有者・管理者には責任を持って管理する必要があると案内しています。
空き家を放置すると、
建物劣化
庭木・雑草
防犯
周辺環境への影響
などの問題につながる可能性があります。
詳しくは滋賀県「空き家対策について」をご確認ください。
誰も使わない実家については、空き家になってから何年も経過する前に方針を決めることが重要です。
相続した実家に荷物が大量に残っている場合
親が長年暮らした実家には、
家具
家電
衣類
布団
食器
本
写真
書類
などが残っています。
「全部片付けてから売却相談しよう」と考える方もいますが、査定前に家を空っぽにする必要はありません。
直接買取では、残置物がある状態を含めて査定できる場合があります。
日本住販でも残置物がある戸建てについて相談可能です。
まず査定し、
何を持ち出すか
何を残せるか
処分費用はいくらか
を確認してから判断しましょう。
先に持ち出しておきたいもの
残置物の中でも、
現金
通帳
印鑑
貴金属
権利証・登記識別情報
遺言書
保険関係書類
写真・アルバム
などは確認しておきましょう。
特に相続した家では、重要な書類がタンスや机に保管されている場合があります。
築30年・40年以上でも売却できる？
築年数が古くても売却できる可能性があります。
戸建て査定は、築年数だけでは決まりません。
土地としての価値
道路条件
建物状態
修繕履歴
利用可能性
などを総合して判断します。
そのため、「古いから先にリフォーム」ではなく、まず現状査定がおすすめです。
リフォームしてから売った方がいい？
必ずしもそうではありません。
たとえば、
水回り200万円
外壁100万円
内装100万円
など、400万円をかけて修繕しても、売却価格が400万円以上上がるとは限りません。
そのため、
現状査定
↓
リフォーム費用確認
↓
必要なら施工
という順番で判断しましょう。
古い実家は解体してから売るべき？
こちらも一律ではありません。
先に解体すると、
解体費用
残置物処分
建物滅失登記
などが必要になります。
さらに、住宅がなくなることで住宅用地に関する固定資産税等の扱いが変わる場合があります。
直接買取であれば、
古家付きで不動産会社が購入
↓
購入後に解体
という方法を取れる場合もあります。
そのため、解体前に古家付きの査定価格を確認しましょう。
STEP6｜兄弟など相続人同士で方針を決める
相続人が複数いる場合には、誰が実家を取得するかを話し合います。
主な方法には、
一人が取得する
共有する
売却して現金を分ける
などがあります。
相続した実家を売却して代金を分ける方法は、換価分割と呼ばれます。
兄弟の誰も住む予定がない場合には、比較しやすい方法の一つです。
共有名義は将来の売却も考えて判断する
「とりあえず兄弟2人で共有」にすることもできます。
ただし、共有している不動産全体を将来売却する場合には、共有者全員の意思確認が必要です。
売る
貸す
リフォームする
などで意見が分かれる可能性があります。
将来売却する予定があるのであれば、本当に共有状態にする必要があるのかを考えておきましょう。
STEP7｜相続登記を進める
遺産分割内容が決まったら、必要な相続登記を進めます。
不動産を実際に売却する際には、売主となる所有者を明確にしておく必要があります。
登記関係が複雑な場合には、司法書士等へ相談しましょう。
STEP8｜仲介と直接買取を比較する
実家を売ると決めたら、仲介と直接買取を比較します。
仲介
一般購入者を探す方法です。
メリット：高値になる可能性
デメリット：いつ売れるかは買主次第・一般向け内覧がある
直接買取
不動産会社自身が購入する方法です。
メリット：買主探し不要・売却時期を決めやすい・一般向け内覧を減らせる・残置物・築古も相談しやすい
デメリット：仲介より価格が低くなる場合がある
滋賀県全体での違いについては、滋賀県で戸建てを売るなら仲介と買取どちら？も参考にしてください。
大津市で相続した実家を売却する場合
大津市の実家を相続した方は、大津市で相続した実家を売却する方法をご確認ください。
相続手続きから、
空き家
残置物
直接買取
まで詳しく解説しています。
草津市で相続した実家を売却する場合
草津市については、草津市で相続した実家を売却する方法で、
空き家になる前の判断
相続登記
買取
まで解説しています。
守山市で相続した実家を売却する場合
守山市については、守山市で相続した戸建てを売却する方法をご覧ください。
守山市の空き家情報バンクや、すまいの終活ナビなどの地域情報も紹介しています。
滋賀県内には市町ごとの空き家バンクもある
滋賀県では、市町ごとに空き家バンクが運営されています。
空き家バンクとは、空き家を売りたい・貸したい人の物件情報を、利用希望者へ紹介する制度です。
県内では、
大津市
草津市
守山市
をはじめ複数の市町に空き家バンクがあります。
一覧は滋賀県「空き家バンクのご案内」から確認できます。
ただし、空き家バンク＝自治体が直接不動産を買い取る制度ではありません。
利用希望者を探す仕組みなので、売却時期は相手が見つかるかどうかによって変わります。
相続した空き家には3,000万円の特別控除が使える場合がある
一定の要件を満たした相続空き家を売却した場合、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除を利用できる可能性があります。
現在の制度では、一定要件を満たして2027年12月31日までに売却すると、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります。
ただし、2024年1月1日以後の譲渡で、対象不動産を取得した相続人が3人以上の場合は、一定のケースで控除上限が2,000万円です。
また、
相続開始から売却までの期間
被相続人の居住状況
売却価格
建物の状態
売却後の耐震改修・取壊し
など、複数の要件があります。
詳しくは国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」をご確認ください。
売却期限にも注意する
空き家の3,000万円特別控除には、単純に2027年12月31日までに売ればよいという条件だけではありません。
原則として、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなど、個別要件があります。
「いつ売っても同じ」とは限らないため、相続後は早めに税務条件を確認しておきましょう。
2024年以降は買主が耐震改修・取壊しする場合も対象になる可能性がある
2024年1月1日以降の譲渡については、制度が拡充されています。
一定の売買契約に基づき、売却後に買主が一定期限までに耐震改修または家屋を取り壊す場合にも、要件を満たせば空き家特例の対象になる可能性があります。
そのため、税制特例を使うために売主が必ず売却前に解体しなければならないとは限りません。
解体や売却を進める前に、税務署や税理士等へ確認してください。
仲介と買取は売却価格だけで比較しない
たとえば、
仲介想定価格 2,300万円
直接買取価格 2,000万円
なら、300万円の差があります。
しかし仲介では、
仲介手数料
残置物処分
修繕費
空き家管理費
固定資産税
売却までの期間
などが発生する可能性があります。
そのため、「いくらで売り出すか」ではなく、「最終的にいくら残るのか」まで確認しましょう。
県外から滋賀県の実家を売ることはできる？
可能です。
たとえば、
東京在住
大阪在住
名古屋在住
でも、滋賀県の実家を売却できます。
ただし、
鍵の管理
現地調査
相続書類
契約
残置物
などの進め方を最初に確認しましょう。
遠方所有だからこそ、何度も滋賀県へ通わなくてよい売却方法も含めて比較することが重要です。
日本住販では滋賀県の相続戸建てを現状から査定できます
日本住販は1986年創業・不動産買取実績888件。
滋賀県では、大津市・草津市・守山市を正式対応エリアとして、不動産買取を行っています。
戸建てについて、
相続
築古
空き家
残置物あり
遠方所有
建物に不具合あり
といった段階から相談可能です。
相続登記が完了していない段階でも、不動産査定の相談は可能です。
また、
片付け
リフォーム
解体
を行う前の現在の状態から査定できます。
現地調査を行った場合、最短で現地調査当日に査定結果をご案内可能です。
必要書類・条件等が整えば、最短7日での決済にも対応しています。
過去の買取・売却実績については、日本住販の買取・売却実績をご覧ください。
よくある質問
Q1．相続登記前でも不動産会社へ査定を依頼できますか？
査定相談できます。実際に売却する際には必要な相続登記を進めます。
Q2．2024年より前に相続した実家も相続登記が必要ですか？
対象です。2024年4月1日より前に相続したことを知っていた不動産については、原則として2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。
Q3．家具が残ったままでも査定できますか？
日本住販では残置物がある戸建ても相談可能です。
Q4．築40年以上でも売却できますか？
可能性があります。築年数だけでなく、土地・道路・建物状態などを確認します。
Q5．リフォームしてから売るべきですか？
先にリフォームする必要はありません。現状査定を受け、費用対効果を確認してから判断してください。
Q6．古い実家は解体した方が売れますか？
一概には言えません。古家付きでの査定価格、解体費用、更地価格を比較してください。
Q7．相続空き家の3,000万円控除は誰でも使えますか？
いいえ。相続時期・建物・利用状況・売却時期・価格など複数の要件があります。
Q8．滋賀県には空き家バンクがありますか？
県内各市町で空き家バンクが運営されています。滋賀県の公式ページから各自治体の制度を確認できます。
Q9．大津市・草津市・守山市以外でも日本住販へ相談できますか？
日本住販の滋賀県での正式対応エリアは大津市・草津市・守山市です。その他のエリアについては個別確認が必要です。
まとめ｜滋賀県で相続した実家は「相続手続きだけ」で止めず、家の今後も同時に考える
滋賀県で実家を相続した場合、相続手続きだけを終わらせて、「家のことはあとで考えよう」としないことが重要です。
まず、
相続人を確認
↓
遺言書を確認
↓
登記名義を確認
↓
現在の不動産価値を査定
↓
住む・貸す・保有・売るを比較
↓
遺産分割・相続登記
↓
仲介・直接買取を比較
↓
売却
という流れで整理すると分かりやすくなります。
特に、
誰も住まない
築年数が古い
残置物がある
県外から管理している
という実家は、
空き家として長期間保有する前に現在の価値を確認しておきましょう。また、
リフォーム
片付け
解体
を先に行う必要があるとは限りません。
日本住販では、大津市・草津市・守山市の相続戸建てについて、現在の状態から査定相談可能です。
相続した家をどうするか迷っている段階でも、まず、「今売った場合はいくらになるのか」を確認し、家族で今後の選択肢を話し合うところから始めてください。
電話番号0120-830-369
営業時間/9:30～18:30
定休日/火曜日、水曜日
※不動産売却・買取のお困りごとは、
当社までお気軽にご相談下さい。