接道に問題がある家でも売れる？大津市の戸建て買取と再建築可否の確認ポイント
「実家を売ろうとしたら、前面道路に問題があると言われた」
「家の前の道が狭いが、建て替えできるのだろうか」
「接道が2mないと言われた。こんな家でも売れる？」
大津市で古い戸建てや相続した実家を売却する際、初めて「接道」という問題に気付くことがあります。
結論からお伝えすると、接道条件に問題がある戸建てでも、売却・買取できる可能性があります。
ただし、接道状況は「道路の種類・道路幅員・敷地が道路に接している長さ・セットバックの必要性・建築基準法第43条第2項の認定・許可の可能性」などによって判断が異なります。
建築基準法では、原則として建築物の敷地は建築基準法上の道路に2m以上接する必要があります。一方、一定の条件を満たして特定行政庁の認定・許可を受けられる場合など、接道義務の適用除外となる仕組みもあります。大津市でも第43条第2項第1号認定・第2号許可について基準を設けています。
そのため、「道路が狭い＝再建築不可」「接道に問題がある＝売れない」と自己判断するのは早いです。
まず道路の種類と接道状況を確認し、そのうえで売却方法を検討することが重要です。
そもそも「接道」とは？
接道とは、土地が道路に接していることをいいます。
建物を建築する場合、敷地と道路の関係は非常に重要です。
建築基準法第43条では、原則として建築物の敷地は幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接することが求められています。
このルールは、
消防車などの緊急車両が入れるようにする
災害時の避難経路を確保する
日照・採光・通風を確保する
といった安全性や住環境を守る目的があります。
「道路に面している＝接道条件を満たす」とは限らない
家の前に道があれば、必ず接道条件を満たしているわけではありません。
重要なのは「その道が建築基準法上の道路なのか」という点です。
たとえば見た目は道路でも、
・建築基準法上の道路として扱われていない通路
・私有地上の通路
・農道
・昔から利用されている細い道
などがあります。
反対に、幅員4m未満でも、建築基準法第42条第2項に基づいて道路として扱われる「2項道路」もあります。
そのため、現地を見ただけで再建築できるかどうかを判断することはできません。
大津市で接道を確認する6つのポイント
1．前面道路が建築基準法上の道路か
最初に確認するのが道路種別です。
建築基準法上の道路には、
道路法による道路
都市計画法等による道路
既存道路
位置指定道路
2項道路
などがあります。
大津市では、2025年4月から「大津市指定道路図閲覧システム」を運用しており、建築基準法上の道路情報を地図上で確認できます。
ただし、最終的な建築可否については、個別の敷地条件も含めて大津市建築指導課等へ確認することが重要です。
2．敷地が道路に何m接しているか
原則として、敷地は建築基準法上の道路へ2m以上接している必要があります。
たとえば、「道路への入口が1.8mしかない」といった土地では、原則的な接道条件を満たしていない可能性があります。
特に、
旗竿地
路地状敷地
昔からある住宅地
では、道路から敷地までの通路部分の幅を確認することが重要です。
3．道路の幅員は何mか
道路幅員も確認します。
建築基準法上では原則として幅員4m以上の道路が基本です。
ただし、昔から住宅が建ち並んでいた道路については、幅員4m未満でも「2項道路」として道路扱いされる場合があります。
その場合、建て替え時にセットバックが必要となることがあります。
4．セットバックが必要か
2項道路の場合、原則として道路中心線から両側2mまでを道路とみなすため、建て替え等の際には敷地を後退させる「セットバック」が必要になります。
セットバック部分には、新しい建物だけでなく、原則として門や塀なども設置できません。
大津市でも、幅員4m未満の生活道路について、建て替え時などに道路中心から2mまで後退して道路を拡幅する取り組みを進めています。
セットバックが必要な土地では、「有効に利用できる敷地面積が減る」可能性があります。
そのため売却査定でも重要な確認事項になります。
5．43条2項認定・許可の対象になる可能性があるか
建築基準法上の道路に接していない場合でも、必ず再建築できないとは限りません。
建築基準法第43条第2項では、一定の条件を満たす場合、特定行政庁の認定または許可によって接道義務の適用を受けずに建築できる制度があります。
大津市でも「第43条第2項第1号認定」および「第43条第2項第2号許可」の制度を設けています。
ただし、「昔許可されたから今回も必ず建て替えられる」という意味ではありません。
実際の建築計画や周辺状況などを踏まえて個別に判断されるため、大津市建築指導課や建築士等への確認が必要です。
6．私道の場合は権利関係も確認する
前面道路が私道の場合には、
道路の所有者
持分の有無
通行権
掘削の扱い
なども確認します。
大津市では、建築基準法第42条第1項第5号に基づいて指定された幅4m以上の私道について、道路位置指定関係書類を建築指導課で閲覧できます。
道路そのものの種類だけでなく、土地所有者がどのような権利を持っているかも売却時の重要な確認事項です。
「再建築不可物件」とは？
一般に、現行の接道要件などを満たさず、そのままでは新しい建物を建築することが難しい物件を「再建築不可物件」と呼ぶことがあります。
ただし、「再建築不可」は土地の見た目だけで判断するものではありません。
たとえば、
・接道が2m未満
・建築基準法上の道路に接していない
・セットバックが必要
・43条2項認定・許可を検討できる
など、状況はさまざまです。
そのため、不動産広告などで単純に「再建築不可」と表現する前に、行政や専門家に道路・接道条件を確認することが重要です。
接道に問題がある家でも売却できますか？
結論：売却自体は可能です
接道条件に問題があったとしても、所有している不動産そのものを売却することは禁止されていません。
ただし、再建築が難しい場合、
・購入希望者が限られる
・土地の利用方法が限定される
・査定額に影響する
可能性があります。
特に一般の購入希望者は、「将来建て替えできる家を買いたい」と考えることが多いため、仲介では売却に時間がかかるケースもあります。
そのような場合には、不動産会社による直接買取も選択肢となります。
なぜ直接買取なら相談しやすい？
不動産会社による直接買取では、購入後の活用方法まで考えて査定します。
たとえば、
現在の建物を利用する
リフォームする
隣地と一体利用する
土地として別の活用方法を考える
などです。
一般購入者向けの住宅としてだけではなく、不動産全体としてどのような活用ができるかを検討できるため、接道条件に問題がある物件でも相談しやすくなります。
ただし、すべての再建築困難物件を必ず買い取れるわけではありません。道路・土地・建物の状況を個別に確認して判断します。
接道問題がある戸建ての査定で見る7つのポイント
1．道路種別
建築基準法上の道路なのか確認します。
2．接道長
敷地が道路に何m接しているのか確認します。
3．道路幅員
4m以上あるのか、2項道路等なのかを確認します。
4．セットバック
建て替え時に敷地後退が必要か確認します。
5．43条2項認定・許可の可能性
接道義務の例外を検討できる条件なのか確認します。
6．土地の形状・面積
接道部分だけでなく、
土地の広さ・形状・間口・奥行きなども査定します。
7．現在の建物を利用できるか
再建築が難しくても「現在の建物を利用できる状態なのか」も重要です。
築年数・雨漏り・シロアリ・修繕履歴なども含めて確認します。
道路が狭い家はすべて「再建築不可」ではない
ここは特に誤解されやすい部分です。
道路幅が4m未満でも、2項道路として建築基準法上の道路に該当する場合があります。
その場合、建て替え時にセットバックが必要になる可能性はありますが、「道路が4m未満だから再建築できない」とは限りません。
大津市では、42条2項道路や大津市道について「My Townおおつ」の指定道路図から確認できる仕組みも用意されています。
まず道路種別を確認しましょう。
セットバックすると何が変わる？
たとえば前面道路が幅3mの2項道路だったとします。
道路中心から両側2mまで確保する必要がある場合、敷地側へ一定距離後退する必要があります。
その結果「実際に建物を建てられる土地面積が減る」可能性があります。そのため「土地面積100㎡だから100㎡すべて自由に使える」とは限りません。
査定では、登記上の土地面積だけでなく、建築に利用できる実質的な土地条件まで確認することが重要です。
接道に問題がある家は解体しない方がよい場合もある
再建築が難しい可能性のある物件で特に注意したいのが、建物の解体
です。現在建っている家を解体した後、「新しく建てられないことが分かった」となると、土地の利用方法が大きく限定される可能性があります。
そのため、接道状況が不明な家は、
道路調査
↓
再建築可否の確認
↓
査定
↓
必要なら解体
という順番が重要です。
古い家だからという理由だけで、先に解体することはおすすめしません。
相続した実家で接道問題が見つかるケースもある
親が長年住んでいた家を相続すると、「普通に建っている家だから、当然建て替えできるだろう」と思う方もいます。
しかし、
建築当時と現在で条件が違う
昔から使われている細い道路
私道
路地状敷地
などの理由から、売却時に初めて道路問題が分かることがあります。
相続した家の場合は、
登記
残置物
建物状態
だけでなく、前面道路・接道条件も早い段階で確認しておくと安心です。
仲介と直接買取はどちらが向いている？
| 比較 | 仲介 | 直接買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 一般購入者等 | 不動産会社 |
| 接道問題 | 購入判断へ影響しやすい | 状況を踏まえて査定 |
| 再建築困難 | 買主が限られる場合あり | 活用可能性を含めて検討 |
| 内覧 | 一般購入者による内覧あり | 原則一般購入者向け内覧なし |
| 売却期間 | 長くなる場合あり | 比較的短期間 |
| 価格 | 高値の可能性 | 仲介より低い場合あり |
接道条件に問題があっても、立地・土地面積・現在の建物状態によっては仲介で売れる可能性があります。
一方、
再建築が難しい
売却を急いでいる
築古住宅
残置物がある
空き家になっている
場合には、直接買取も比較するとよいでしょう。
日本住販では接道に問題がある戸建ても現状から確認します
日本住販は1986年創業・買取実績888件。
滋賀県では、大津市・草津市・守山市を正式対応エリアとして、不動産買取を行っています。
特に戸建てについて、
築古
相続
残置物
雨漏りなどの不具合
古家付き
接道に不安がある
といった状態からご相談いただけます。
査定では、
道路
土地
建物
周辺環境
再利用可能性
などを総合的に確認します。
現地調査を行った場合、最短で現地調査当日に査定結果をご案内可能です。
また、条件や必要書類等が整えば、最短7日での決済にも対応しています。
大津市で接道に問題がある家を売る流れ
STEP1．前面道路の種類を確認する
まず建築基準法上の道路か確認します。
大津市指定道路図などを参考にします。
STEP2．道路幅員・接道長を確認する
道路幅と、敷地が道路に接している長さを確認します。
STEP3．セットバックの有無を確認する
2項道路の場合などは、建て替え時にどこまで後退が必要か確認します。
STEP4．再建築可否を確認する
必要に応じて、
大津市建築指導課
建築士
などへ確認します。
43条2項認定・許可を検討できるケースもあります。
STEP5．現在の状態で査定する
接道条件を踏まえて査定します。
解体前に行うことが重要です。
STEP6．仲介と買取を比較する
価格を優先するのか、
売却期間
手間
再建築問題
を優先するのかによって選びます。
よくある質問
Q1．接道が2m未満だと絶対に売れませんか？
売却自体は可能です。ただし、原則的な接道義務を満たさない場合は再建築に制約が出る可能性があります。まず道路・敷地条件を確認してください。
Q2．道路幅が4m未満なら再建築不可ですか？
必ずしもそうではありません。建築基準法第42条第2項道路に該当する場合は、セットバックを行うことで建て替えできる可能性があります。
Q3．家の前が私道でも売却できますか？
売却可能です。ただし道路種別、所有権・持分、通行等の権利関係を確認する必要があります。
Q4．43条2項許可があれば必ず建て替えできますか？
個別の建築計画や敷地・周囲の状況によって判断されます。過去に許可等があったとしても、将来の建て替えを自動的に保証するものではありません。
Q5．再建築できない家は解体した方がいいですか？
接道条件を確認する前に解体することはおすすめしません。建物を解体した後に再建築が難しいことが判明すると、土地利用の選択肢が狭くなる可能性があります。
Q6．古い家で道路も狭いですが査定できますか？
査定可能です。築年数・接道・土地・建物状態などを総合して確認します。
Q7．接道に問題がある家でも日本住販に相談できますか？
相談可能です。道路状況を含めて現地確認を行い、買取可能性を検討します。
まとめ｜「再建築不可」と決めつける前に道路を確認する
大津市で前面道路が狭い戸建てや、接道に問題がある実家を所有している場合、「売れない」「再建築できない」と自己判断する必要はありません。
確認すべきなのは、
道路種別
接道長
道路幅員
セットバック
43条2項認定・許可の可能性
私道の権利関係
現在の建物状態
です。
特に重要なのは、道路条件を確認する前に建物を解体しないこと。
接道条件を整理したうえで、
仲介
直接買取
を比較しましょう。
日本住販では、大津市の築古戸建てや接道に不安のある物件についても、現在の状態からご相談いただけます。
「この家は建て替えできるのか分からない」という段階でも、まず査定・調査から始めてください。
電話番号0120-830-369
営業時間/9:30～18:30
定休日/火曜日、水曜日
※不動産売却・買取のお困りごとは、
当社までお気軽にご相談下さい。