古い家は解体してから売るべき？大津市で古家付きのまま買取に出すメリット
「築年数が古いから、家を解体して更地にしてから売った方がいいのでは？」
「古い建物が残っていると査定額が下がりそう」
「解体費用をかけても、その分高く売れるのだろうか」
大津市で築年数の経った戸建てや、相続した古い実家を所有している方の中には、このように悩んでいる方もいらっしゃいます。
結論からお伝えすると、売却を目的にするのであれば、解体する前に現在の状態で査定を受けることをおすすめします。
古い家だからといって、必ず更地にした方が有利とは限りません。
買主や不動産会社によっては、
・建物をそのまま利用する
・リフォーム・リノベーションする
・古家付き土地として販売する
・購入後に解体する
など、さまざまな活用方法があります。
先に売主側で解体してしまうと、解体費用を売却価格で回収できない可能性があるほか、土地に適用されていた住宅用地の固定資産税特例が変わる可能性もあります。そのため、
現状のまま査定
↓
古家付きで売る場合と更地にする場合を比較
↓
必要なら解体
という順番が基本です。
この記事では、大津市で古い戸建ての売却を検討している方に向けて、古家付きのまま売るメリットや、解体してから売った方がよいケース、注意点まで詳しく解説します。
古い家は解体してから売った方がいい？
結論：まずは解体せず、そのまま査定するのがおすすめ
古い建物があるからといって、「解体しなければ売れない」とは限りません。
不動産の査定では、建物だけでなく、
・土地の広さ
・土地の形状
・接道状況
・立地
・周辺環境
・建物状態
・再利用可能性
などを総合的に確認します。
築30年、40年以上経過した戸建てでも、建物を活用できるケースがあります。反対に、建物自体の価値が低い場合でも、土地として評価される可能性があります。
そのため、所有者自身が先に「この家は価値がない」と判断して解体してしまう必要はありません。
大津市で古家付きのまま査定する5つのメリット
1．解体費用を先に負担しなくてよい
家を解体するには費用がかかります。
金額は、
建物構造
床面積
前面道路
重機の搬入条件
残置物
アスベストの有無
付帯物
などによって大きく変わります。
売却前に解体費用を支払っても、その金額分だけ売却価格が上がるとは限りません。
まず古家付きの状態で査定を受けることで、そもそも解体が必要なのかを確認できます。
2．建物を利用できる可能性を残せる
築年数が古くても、
リフォーム
リノベーション
賃貸利用
などによって建物を活用できる場合があります。
買主側が、「この建物を残して使いたい」と考える可能性もあります。一度解体してしまえば元には戻せません。
そのため、売却方法が決まっていない段階では、建物を残した状態で査定する方が選択肢を残せます。
3．不動産会社側で解体できる場合がある
不動産会社による直接買取では、古家付きの状態で買い取り、購入後に不動産会社側で解体するという方法もあります。
この場合、売主が解体業者を探したり、工事を手配したりする負担を減らせます。
日本住販でも、築古戸建てについて現在の状態から査定しています。
4．固定資産税への影響を確認してから判断できる
住宅が建っている土地には、一定の要件を満たす場合、固定資産税等の住宅用地特例が適用されています。
国土交通省によると、小規模住宅用地では固定資産税の課税標準が6分の1になる特例があります。
建物を解体し、土地が住宅用地に該当しなくなれば、この特例が適用されなくなる可能性があります。
そのため、「更地の方が売れそうだから」という理由だけで年内に解体すると、翌年度以降の税負担に影響する場合があります。
具体的な税額は土地や解体時期等によって異なるため、大津市や税理士等へ確認してください。
5．古家付きと更地の査定額を比較できる
最も重要なのがこれです。
たとえば、古家付きで900万円。解体費用150万円、更地で1,000万円だった場合、売却価格だけを見ると更地の方が100万円高く見えます。
しかし、1,000万円 − 150万円＝ 850万円となり、結果的に古家付きのまま売った方が手元に残る金額が大きくなる可能性があります。
もちろん実際の金額は物件ごとに異なります。
だからこそ、売却価格ではなく「解体費を含めた手取り」で比較することが大切です。
大津市も「解体費用」と「土地売却額」の比較を案内している
大津市では、空き家の所有者向けに、「すまいの終活ナビ」というシミュレーターを案内しています。
このサービスでは、空き家の解体費用や解体後の土地売却額などを概算できます。
空き家の解体費用・土地売却額を確認する｜大津市「すまいの終活ナビ」
ただし、市もシミュレーターによる土地売却価格は概算であり、実際の価格については不動産会社による現地調査後の査定を確認するよう案内しています。
つまり、シミュレーション + 実際の査定 の両方を確認して判断するのがよいでしょう。
古家付きのまま売却するメリット
売主側で解体業者を探さなくてよい
解体する場合には、
業者探し
現地確認
見積もり比較
工事契約
近隣対応
工事完了確認
などが必要になります。
直接買取で古家付きのまま売却できれば、こうした作業を減らせます。
解体費用を準備する必要がない
相続した実家の場合、「売却代金が入る前に解体費用を払わなければならない」という点が負担になることがあります。
古家付きで売却できれば、売却前の大きな支出を避けられる可能性があります。
残置物があってもまとめて相談しやすい
古い実家の場合、
家具
家電
食器
布団
物置の中身
などが残っているケースがあります。
解体する場合は、工事前に残置物の整理が必要になることもあります。
日本住販では、残置物がある戸建てについても相談可能です。
実際に大津市では、築約30年・相続・残置物ありの戸建てを、そのままの状態で買い取った実績があります。
売却までの期間を短縮しやすい
解体してから販売する場合、
解体業者選定
見積もり
工事
建物滅失登記等
販売開始
という工程が加わります。
古家付きのまま直接買取できれば、これらの工程を売主側で完了する前に売却を進められる可能性があります。
反対に、解体してから売った方がよいケースは？
もちろん、すべての物件で古家を残した方がよいわけではありません。
建物の状態が著しく悪い
倒壊のおそれがあるなど、安全面で問題が大きい場合です。
適切な管理が行われず、そのまま放置すると危険な空き家については、自治体から改善を求められる場合があります。
大津市でも、管理不全空家等や特定空家等への指導・勧告等の制度を案内しています。
土地としての需要が高い
建物を再利用するより、更地にして新築する需要が高い土地の場合です。
ただしこの場合も、売主が解体するべきか、買主側で解体するべきかは査定結果を見て判断します。
解体によって売却条件が大きく改善する
たとえば、
建物があることで土地全体を確認しにくい
古家によって購入希望者が限定される
といった場合、更地にすることで売りやすくなる可能性があります。
それでも、解体費用以上に査定額が上がるのかを確認することが重要です。
解体する前に確認したい6つのこと
1．古家付きのままの査定額
まず現在の状態でいくらなのか確認します。
2．更地にした場合の想定価格
不動産会社へ、「解体した場合はいくらくらいになるのか」も聞いて比較します。
3．解体費用
少なくとも複数社から見積もりを取り、
解体工事本体
廃材処理
付帯物撤去
などを確認します。
4．アスベストの確認
建築時期や使用されている建材によっては、解体前にアスベスト調査が必要になります。
大津市では2026年度も、一定の民間建築物を対象とした吹付けアスベスト含有調査費の補助制度を案内しています。
ただし、すべての戸建てや解体工事が補助対象になるわけではありません。
対象要件を事前に確認してください。
5．固定資産税への影響
建物を解体する時期によって、翌年度以降の土地の固定資産税等に影響する可能性があります。
解体前に税負担も確認しておきましょう。
6．相続空き家の税制
相続した空き家の場合には、一定の要件を満たすと「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が利用できる可能性があります。
大津市の2026年5月時点の案内では、一定の要件を満たす相続空き家について、耐震リフォームや取壊し等を行って譲渡した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度が案内されています。
対象となる建築時期、相続状況、譲渡期限など細かな要件があります。
「相続した古家なら必ず使える」制度ではありません。
解体時期や売却方法を決める前に、税務署・税理士等へ確認することをおすすめします。
古家付き土地として売る場合と直接買取の違い
古家を残したまま売る場合にも、仲介と直接買取があります。
| 比較 | 仲介 | 直接買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 一般購入者等 | 不動産会社 |
| 古家 | 買主の判断材料になる | 現状を踏まえて査定 |
| 解体 | 条件交渉になる場合あり | 購入後に会社側で対応できる場合あり |
| 残置物 | 撤去を求められる場合あり | 現状相談可能 |
| 売却期間 | 買主探しが必要 | 比較的短期間 |
| 価格 | 高値の可能性 | 仲介より低い場合あり |
少しでも高く売ることを優先するのであれば、仲介が向いている場合があります。一方、
解体費用を先に払いたくない
荷物が残っている
築年数が古い
早く手放したい
建物状態に不安がある
場合には、直接買取も比較してみる価値があります。
日本住販なら古家付きの状態から査定できます
日本住販は1986年創業・買取実績888件。
滋賀県では、大津市・草津市・守山市を対象に、不動産買取を行っています。
特に戸建て買取を強化しており、
築年数が古い
相続した
残置物がある
雨漏りなど不具合がある
解体するべきか迷っている
といった段階からご相談いただけます。
現地調査を実施した場合、最短で現地調査当日に査定結果をご案内可能です。
条件や必要書類が整えば、最短7日での決済にも対応しています。
解体費用を支払う前に、現在の状態でいくらなのかを確認してから判断してください。
大津市の古い家を売る流れ
STEP1．現在の状態で査定する
まず古家付きのまま査定します。
STEP2．古家付きと更地の価格を比較する
不動産会社に、
現在のまま売る場合
更地にする場合
の考え方を確認します。
STEP3．解体費用を確認する
必要であれば解体見積もりを取得します。
STEP4．税金・相続条件を確認する
固定資産税や相続空き家の特例など、関係する制度を確認します。
STEP5．仲介と買取を比較する
価格を優先するのか、
早さ
手間
費用
を優先するのかを整理します。
STEP6．必要な場合のみ解体する
査定・解体費・税負担等を比較した結果、更地の方が有利であれば解体を検討します。
最初から解体するのではなく、最後に判断する。という順番がポイントです。
よくある質問
Q1．築40年以上の家でも解体せず売れますか？
売却できる可能性があります。築年数だけでなく、土地・接道・建物状態・今後の活用方法を総合して判断します。
Q2．ボロボロの家でもそのまま査定できますか？
査定可能です。雨漏りや劣化などがある場合も、まず現状を確認します。
Q3．解体した方が査定額は必ず高くなりますか？
必ずではありません。土地としての査定額は上がっても、解体費用を差し引くと古家付きのまま売った方が手取りが多くなる場合があります。
Q4．家具が残っていても相談できますか？
日本住販では残置物がある戸建ても相談可能です。
Q5．解体すると固定資産税は上がりますか？
住宅用地特例が適用されなくなることによって、土地の税負担が変わる可能性があります。実際の税額は土地や時期等によって異なるため、大津市等へご確認ください。
Q6．相続した実家は解体した方がいいですか？
物件によって異なります。また、相続空き家については税制特例の要件に取壊しが関係する場合があります。査定と税務確認を行ってから判断することをおすすめします。
Q7．解体前でも買取査定できますか？
可能です。むしろ売却目的であれば、解体費用をかける前に現在の状態で査定することをおすすめします。
まとめ｜古い家は「解体する前」の査定が重要
大津市で古い戸建てを売却する場合、古いから解体すると最初から決める必要はありません。
まず確認したいのは、
古家付きの査定額
更地にした場合の想定価格
解体費用
固定資産税への影響
相続に関する税制
売却までにかかる時間
です。
これらを比較して初めて、解体した方が得なのかが判断できます。
日本住販では、築古戸建てや古家付き土地について、現在の状態から査定できます。
解体業者へ依頼する前に、一度古家付きのまま査定を受けてください。
そのうえで、古家付き売却・解体後売却・直接買取のどの方法が適しているか比較しましょう。
電話番号0120-830-369
営業時間/9:30～18:30
定休日/火曜日、水曜日
※不動産売却・買取のお困りごとは、
当社までお気軽にご相談下さい。